Allied Properties REIT s’effondre au niveau de 2009 en raison de perspectives modérées et d’une dépréciation de 510 millions de dollars

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Allied Properties REIT, un important propriétaire de bureaux du centre-ville de Toronto, connaît une dépréciation importante, associée à de faibles perspectives de bénéfices. Immeubles de bureaux et condominiums au centre-ville de Toronto le 20 septembre 2020.CHRIS HELGREN/Reuters

Une dépréciation importante associée à de faibles perspectives de bénéfices a renvoyé les unités d’Allied Properties REIT AP-UN-T, un propriétaire de bureaux autrefois bien-aimé, aux prix de 2009 alors que les investisseurs débattent de l’avenir du secteur des bureaux dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés et du désir des cols blancs. continuer à travailler à domicile.

Allied, qui est un important propriétaire de bureaux au centre-ville de Toronto et de Montréal, a annoncé des bénéfices pour le quatrième trimestre qui comprenaient de meilleurs loyers lors des renouvellements de baux, mais les investisseurs se sont concentrés sur les attentes de la direction selon lesquelles les bénéfices cette année pourraient stagner ou baisser de 5 pour cent, ce qui a ébranlé tout espoir. pour un rebond rapide des postes vacants dans les immeubles de bureaux.

Allied a également annoncé une dépréciation de 510 millions de dollars sur son portefeuille immobilier, que la direction attribue à un environnement économique difficile en raison de la hausse des taux d’intérêt. La société d’investissement immobilier a déclaré qu’il fallait beaucoup de temps pour remplir les espaces non loués à mesure que les locataires changeaient, et que les nouveaux locataires mettent désormais 12 à 18 mois à trouver, par rapport au niveau prépandémique de trois à six mois.

Les parts d’Allied ont chuté de 8,9 pour cent jeudi, tombant à 17,78 $ pièce – le même prix auquel elles s’échangeaient en novembre 2009. Les parts du FPI sont brièvement tombées en dessous de leur niveau actuel l’automne dernier, mais ont rebondi rapidement parce que les investisseurs sont devenus optimistes quant au fait que les banques centrales commenceraient à réduire les taux. au cours des prochains trimestres.

Les REIT sont très sensibles aux taux d’intérêt car ils financent leurs acquisitions immobilières au moyen d’hypothèques. Ce sont également des investissements populaires auprès des investisseurs particuliers au Canada, qui achetaient des FPI pour leurs importantes distributions mensuelles. Lorsque les taux d’intérêt de référence oscillaient autour de 1 pour cent par an, les REIT payaient souvent 5 à 6 pour cent. Mais comme les taux de référence ont augmenté, les rendements des REIT ne sont plus considérés comme aussi lucratifs qu’ils l’étaient autrefois.

Allied n’est pas le premier FPI à subir une dépréciation – le propriétaire d’appartements en location, Canadian Apartment Properties REIT, a également subi une dépréciation de 507 millions de dollars l’automne dernier, par exemple, en raison de taux d’intérêt plus élevés – mais la dépréciation suggère que la direction a accepté que les évaluations internes étaient erronées. en ligne avec les fondamentaux actuels du marché. Cette déconnexion est répandue dans le secteur de l’immobilier commercial, en particulier chez les détenteurs de biens immobiliers privés, tels que les fonds de pension, qui ont souvent refusé de reconnaître la baisse des valorisations sur le marché public.

Historiquement, Allied était considérée comme un propriétaire de prestige, avec un portefeuille d’immeubles de bureaux haut de gamme de faible hauteur dans les centres-villes. Cependant, le travail à domicile, associé à des taux d’intérêt plus élevés, a frappé l’ensemble du secteur. Le taux d’occupation d’Allied est actuellement de 86,4 pour cent, au-dessus de la moyenne nationale, selon la société de courtage CBRE, mais ses unités sont toujours en baisse de 70 pour cent par rapport à leur record établi en février 2020.

Malgré cette baisse, la performance du marché d’Allied s’est mieux comportée que celle d’un certain nombre de propriétaires de bureaux concurrents cotés en bourse, notamment Dream Office REIT (en baisse de 78 pour cent par rapport à son sommet) et Slate Office REIT (qui est désormais un penny stock). Une partie de cette surperformance provient d’un bilan solide, qui a été stimulé par la vente de trois centres de données pour 1,3 milliard de dollars l’année dernière. Le produit de la vente a été affecté au remboursement de la dette et a aidé Allied à absorber les coûts de développement de nouvelles propriétés.

Grâce à ses liquidités abondantes, Allied n’a pas eu besoin de réduire considérablement son paiement mensuel. En revanche, Slate Office, qui tire la moitié de son bénéfice d’exploitation de la région du Grand Toronto et du Canada atlantique, a réduit son propre bénéfice de 70 pour cent au début de 2023. À peu près à la même époque, True North Commercial REIT, qui possède des immeubles de bureaux partout au Canada mais se concentre sur l’Ontario, a réduit sa propre distribution de 50 pour cent.

Allied a réorganisé sa direction l’année dernière, en nommant Michael Emory, PDG de longue date, au poste de président exécutif et en nommant Cecilia Williams comme nouvelle dirigeante. Lors d’une conférence téléphonique jeudi, Mme Williams a exprimé son optimisme quant au rebond des niveaux d’occupation une fois l’économie stabilisée. « Je suis toujours convaincu que nous reviendrons à un portefeuille stabilisé, qui se situe dans cette fourchette de 94 à 95 pour cent. Mais je ne vais pas commenter le moment exact de cela », a-t-elle déclaré.

Dans un courriel adressé au Globe and Mail, Mme Williams a ajouté que la demande d’espaces de bureaux « a rebondi pendant la majeure partie de 2023, et nous prévoyons que cela se poursuive jusqu’en 2024. L’incertitude découle du temps nécessaire pour finaliser les transactions de location, qui est compréhensible dans l’environnement macroéconomique actuel.

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