Les propriétaires canadiens déménagent-ils vraiment tous les sept ans ?

Les propriétaires canadiens déménagent tous les sept ans en moyenne, selon une statistique fréquemment citée dans le secteur immobilier depuis des années. De Simplii Financial à RE/MAX, en passant par l’Association canadienne des déménageurs et Borrowell, ce chiffre est souvent utilisé pour souligner pourquoi les propriétaires devraient se méfier du coût élevé de la rupture d’un taux hypothécaire fixe s’ils sont obligés de déménager plus tôt que prévu.

Mais ce qui est moins clair à propos de cette statistique, c’est son origine. Le Globe and Mail a entrepris de résoudre le mystère du numéro sans source et de déterminer s’il est toujours exact – compte tenu de l’augmentation des coûts du logement, de l’hypothèque et du déménagement – ​​s’il l’a jamais été.

Notre conclusion : Les experts estiment que le nombre d’années entre les déménagements est probablement en augmentation, ce qu’ils attribuent à une combinaison de problèmes d’abordabilité du logement et du vieillissement de la population du pays. Mais il y a peu d’accord sur la fréquence à laquelle les Canadiens déménagent, et les données concrètes sont rares.

Alors, d’où vient le nombre de sept ans ? Certains sites Web indiquent que la statistique provient d’un rapport de Professionnels hypothécaires du Canada selon lequel ont révélé que les Canadiens posséderaient entre 4,5 et 5,5 maisons au cours de leur vie, ce qui signifie déménager environ tous les sept ans pour une personne qui a acheté sa première propriété à 25 ans et a arrêté d’en acheter à 65 ans.

Mais le rapport de 2015 s’est avéré être une fausse piste : il ne contenait aucune statistique de ce type. Contacté par The Globe, l’auteur du rapport et analyste du logement, Will Dunning, a émis l’hypothèse que toute mention des chiffres 4,5 à 5,5 aurait pu être extraite par erreur d’une note de bas de page sans rapport.

Puis un nouvel indice est apparu : dans un article de 2012, le président et chef de la direction de Royal LePage, Phil Soper, a déclaré, en se basant sur ses propres calculs, que les Canadiens déménageaient environ tous les cinq à sept ans. Il a déclaré au Globe que l’entreprise avait interrogé pour la dernière fois les Canadiens directement sur la fréquence à laquelle ils déménageaient il y a environ dix ans, et c’est ainsi qu’elle est arrivée à cette fourchette.

M. Soper a déclaré que Royal LePage testait périodiquement cette hypothèse par rapport aux données du recensement américain, qui estime les déplacements des Américains au cours de leur vie, et aux enquêtes de la National Association of Realtors aux États-Unis, qui, selon lui, effectue plus de recherches que son homologue canadienne. Royal LePage examine également les données d’autres associations de déménagement et d’immobilier, du Conseil canadien de réinstallation de l’emploi et des données sur les changements d’adresse de Postes Canada.

M. Soper a reconnu que les problèmes d’abordabilité pourraient limiter la mobilité des propriétaires, mais a déclaré que cinq à sept ans restent une « hypothèse de planification raisonnable ».

Dans un courriel adressé au Globe, Melissa Gammage, responsable des communications de Statistique Canada, a déclaré que l’agence ne suit pas les déménagements au cours d’une vie. Mais les données de Statistique Canada de mars dernier révèlent qu’au cours des deux années précédant 2021, 870 000 ménages propriétaires ont déménagé, sur un total de 15 millions de ménages. Avec un taux d’accession à la propriété au Canada de 66,5 pour cent, il y a un peu moins de 10 millions de ménages propriétaires, soit seulement 4,3 pour cent des propriétaires qui ont déménagé chaque année au cours de cette période de deux ans.

En utilisant ces chiffres, les calculs du Globe ont produit un temps moyen entre les déménagements d’environ 23 ans.

« C’est trop long », a déclaré M. Dunning, compte tenu de la grande variabilité entre les propriétaires – des Canadiens qui ont acheté leur maison il y a des décennies et ne sont jamais partis, à ceux qui achètent une première maison et l’utilisent comme point d’ancrage pour déménager rapidement dans un autre endroit.

« C’est probablement en réalité quelque chose de l’ordre de sept à dix ans. »

Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint à la Société canadienne d’hypothèques et de logement, a déclaré qu’il ne considérait pas qu’un potentiel moyen de 23 ans entre les déménagements soit surprenant, ajoutant que cela était logique dans un contexte de cycle de vie.

« Les gens commencent par louer et, à mesure qu’ils s’enrichissent, ils accèdent à la propriété. Une fois devenus propriétaires, ils ne déménagent probablement pas si souvent », a-t-il déclaré.

Un récent sondage mené par Professionnels hypothécaires du Canada a abouti à une conclusion similaire. L’enquête, menée auprès d’un peu plus de 2 000 locataires et propriétaires canadiens, a révélé que 43 pour cent ont déclaré avoir déménagé de résidence principale moins de tous les 10 ans, et 15 pour cent ont déclaré tous les six à 10 ans. Moins de 20 pour cent des répondants combinés ont déménagé plus fréquemment que cela.

«Je suppose que le taux de mobilité tend à diminuer», a déclaré M. ab Iorwerth, bien que la SCHL ne l’ait pas étudié.

L’obtention d’un nouvel emploi ou d’un meilleur emploi est l’un des principaux facteurs de mobilité. C’est pourquoi la SCHL se préoccupe particulièrement de l’abordabilité du logement à Vancouver, Toronto et Montréal. Ces villes ont commencé à connaître une croissance démographique plus lente, et M. ab Iorwerth a déclaré que la SCHL estime que les prix des maisons en sont la raison : « Cela dissuade les gens de déménager vers les villes » pour y travailler.

Il a également souligné le rapport de janvier 2023 de la SCHL qui révélait que le taux de rotation des loyers – le pourcentage de locataires qui quittent leur logement chaque année – était de 13,5 pour cent en 2021, en baisse par rapport aux 15,5 pour cent de 2020, ce qu’il a attribué à l’ultra- faibles taux d’inoccupation sur plusieurs marchés.

« Les gens ont de plus en plus de mal à trouver un logement. Cela se produit dans le cadre du système de location, mais aussi avec des taux hypothécaires plus élevés, ils sont également moins susceptibles d’accéder à la propriété.

À long terme, M. Soper a déclaré qu’il s’attend à ce que les problèmes d’abordabilité ne soient pas seulement une contrainte à la mobilité, mais un moteur de celle-ci, les Canadiens migrant vers des régions moins chères pour acheter. Selon Statcan, il s’agit d’une tendance qui semble déjà en cours, l’Alberta et les provinces de l’Atlantique connaissant les taux de migration interprovinciale les plus élevés cette année.

Il s’agit d’un « changement sismique dans les schémas migratoires », a-t-il déclaré, étant donné que la Colombie-Britannique et l’Ontario étaient autrefois les principales destinations de la migration interprovinciale.

Et avec le vieillissement de la population du pays, M. Dunning a déclaré qu’il s’attend à un ralentissement des tendances en matière de déménagement, car les gens ont tendance à bouger davantage lorsqu’ils sont jeunes. Il s’attend également à ce que l’achat et la vente de maisons soient touchés par les répercussions en aval des hausses de taux d’intérêt de la Banque du Canada – même au-delà de la crise actuelle du marché.

« Nous voyons encore beaucoup de constructions en cours, mais ce sont des maisons qui ont été vendues lorsque les taux d’intérêt étaient à 2 pour cent, et non à 5 ou 6 pour cent », a-t-il déclaré. « Nous allons voir les mises en chantier chuter beaucoup. »


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