La construction du projet de condominiums King Toronto, au centre-ville de Toronto, se poursuit le 16 novembre.Fred Lum/Le Globe and Mail
Craig Alexander a été économiste en chef chez Deloitte Canada, le Conference Board du Canada et la Banque Toronto-Dominion.
Il est difficile de ne pas être cynique à l’égard de la politique du gouvernement fédéral en matière de logement et de sa capacité à résoudre la crise de l’abordabilité du logement au Canada. En 2017, le gouvernement fédéral a annoncé la Stratégie nationale sur le logement du Canada : un plan sur 10 ans visant à améliorer l’abordabilité, la disponibilité et la qualité du logement. Pourtant, six ans plus tard, l’accessibilité au logement s’est détériorée.
Le gouvernement Trudeau a reconnu le défi croissant et a progressivement intensifié ses efforts. Le budget fédéral de 2022 promettait de mettre le pays sur la voie d’un doublement de la construction de logements au cours de la prochaine décennie, aidant ainsi les Canadiens à acheter leur première maison et réduisant l’itinérance. Le budget 2023 a élargi ces efforts.
Ce qui nous amène à l’Énoncé économique de l’automne (EFE) dont le premier chapitre est le Plan d’action pour le logement du Canada. Il comprend un suivi de l’impact de la Stratégie nationale sur le logement, qui aurait créé 151 805 nouveaux logements. Pour les acheteurs de ces propriétés, c’est une victoire. Pour le pays, c’est une goutte d’eau dans l’océan de ce qui est nécessaire.
La Société canadienne d’hypothèques et de logement estime que le pays devra construire 3,5 millions de logements de plus d’ici 2030 qu’il n’en construirait normalement pour rétablir l’abordabilité, et le gouvernement fédéral le cite dans le FES.
La déclaration de l’automne décrit utilement les résultats que le gouvernement espère obtenir grâce à ses politiques actuelles et récemment annoncées.
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Par exemple, le Fonds d’accélération du logement devrait permettre la création de 100 000 nouveaux logements. Un financement à faible coût est proposé dans le but de créer 71 000 propriétés locatives. Un fonds de co-investissement vise à construire 60 000 logements abordables. Une initiative de logement rapide pour créer 12 000 logements abordables. Une initiative sur les terres fédérales visant à libérer des propriétés gouvernementales pour construire 4 500 logements. Supprimer la TPS sur les nouveaux projets de location spécialement construits pour encourager davantage la construction. Allouer 8 milliards de dollars de financement à une stratégie de logement autochtone.
De plus, le gouvernement a identifié à juste titre que l’un des principaux défis à relever pour accroître l’offre de logements est d’avoir suffisamment de travailleurs de la construction. La FES s’engage à contribuer à accroître la mobilité interne des travailleurs de la construction à travers le pays, même si cela relève principalement du gouvernement provincial. En mai, le gouvernement fédéral a apporté des modifications au système d’immigration Entrée express pour donner la priorité aux travailleurs dont le secteur de la construction a besoin, ce qui pourrait avoir ajouté 1 500 constructeurs depuis son adoption.
Le gouvernement réprime également les locations à court terme, comme Airbnb, afin de réduire la demande des investisseurs dans l’espoir de transférer certaines de ces propriétés entre les mains d’acheteurs non-investisseurs. La FES note qu’il existe 18 900 unités de ce type à Montréal, Toronto et Vancouver.
Toutes ces annonces politiques ont du mérite et constituent un pas dans la bonne direction, mais elles ne mettront pas le pays sur la bonne voie pour doubler le rythme de l’offre de logements. Pour donner une idée, peut-être que les efforts du gouvernement fédéral réduiront l’écart en matière d’offre de logements de 3,5 millions d’unités à trois millions d’unités en 2030.
Un autre défi réside dans le fait que les politiques budgétaire et monétaire ne travaillent pas ensemble vers un objectif commun. Les perspectives de dépenses robustes des gouvernements fédéral, provinciaux et municipaux n’aident pas la Banque du Canada à contenir l’inflation. Ainsi, les gouvernements favorisent un environnement de taux d’intérêt plus élevés et plus longs. Et la hausse soutenue des taux hypothécaires rendra le logement moins abordable pour de nombreux Canadiens.
En fin de compte, le gouvernement fédéral est en train de réduire la montagne de logements inabordables grâce à des programmes sensés. Mais des mesures beaucoup plus substantielles sont nécessaires pour stimuler l’offre de logements et il faudra tous les niveaux de gouvernement pour atteindre cet objectif.
Des efforts plus importants seront également nécessaires pour limiter la demande de biens immobiliers des investisseurs. Une étude de la Banque du Canada suggère que 30 pour cent de toutes les nouvelles maisons achetées le sont par des investisseurs, ce qui dépasse de loin le petit bassin de logements locatifs à court terme.
Il est également temps d’être plus honnête envers les Canadiens. Le Canada ne pourra jamais combler le déficit de 3,5 millions de logements identifié par la SCHL. Nous ne reviendrons jamais à l’abordabilité du début des années 2000 supposée dans l’analyse de la SCHL. Il est impossible que la construction d’habitations augmente de 200 pour cent et que le Canada n’attire pas le million de travailleurs de la construction requis pour atteindre cet objectif.
Il serait utile que le gouvernement fédéral cesse de citer le déficit de logement de la SCHL. Le gouvernement devrait peut-être fixer un objectif réaliste pour la Stratégie nationale sur le logement, par exemple en fixant un objectif pour le rapport entre les coûts de logement et le revenu après impôt des ménages qui soit plus gérable que le fardeau financier auquel sont confrontés les Canadiens aujourd’hui.