Tiff Macklem, de la Banque du Canada, expose les limites de la politique monétaire et affirme que les taux d’intérêt ne résoudront pas l’abordabilité du logement

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Le gouverneur de la Banque du Canada, Tiff Macklem, prononce un discours à Montréal le 6 février.Christine Muschi/La Presse Canadienne

La politique monétaire ne peut pas résoudre le problème de l’abordabilité du logement au Canada ni améliorer les perspectives de croissance économique à long terme du pays, a déclaré mardi le gouverneur de la Banque du Canada dans un discours visant à définir les limites de ce que les banquiers centraux peuvent réaliser en fixant les taux d’intérêt.

S’adressant au Conseil des relations étrangères de Montréal, Tiff Macklem a déclaré que les hausses agressives des taux d’intérêt de la banque au cours des deux dernières années ont fait augmenter les remboursements hypothécaires de nombreux propriétaires. Mais il a fait valoir que l’inflation du logement – ​​désormais le principal moteur de la croissance de l’indice des prix à la consommation – est principalement le résultat de déséquilibres de longue date sur le marché du logement.

« L’abordabilité du logement est un problème important au Canada, mais on ne peut pas le résoudre en augmentant ou en baissant les taux d’intérêt », a déclaré M. Macklem dans son premier discours depuis qu’il a maintenu le taux d’intérêt directeur de la Banque à 5 pour cent à la fin janvier pour la première fois. quatrième fois consécutive.

« L’offre de logements est restée inférieure à la demande depuis de nombreuses années. Il y a de nombreuses raisons à cela : les restrictions de zonage, les retards et les incertitudes dans les processus d’approbation, et la pénurie de travailleurs qualifiés. Aucun de ces problèmes ne peut être résolu par la politique monétaire.

La hausse du coût du logement est devenue une question clé pour la banque centrale ces derniers mois, ainsi qu’un sujet majeur du débat politique. Alors que l’inflation globale a diminué depuis le milieu de 2022, le rythme de l’inflation du logement – ​​une combinaison des loyers, des intérêts hypothécaires, des prix des logements et d’autres coûts liés au logement – ​​a augmenté depuis l’été dernier.

Les gouvernements à différents niveaux ont intensifié leurs efforts pour remédier au déséquilibre du marché du logement, qui résulte d’une combinaison d’une croissance démographique rapide, due à l’immigration, et d’une pénurie persistante de nouvelles constructions de logements. Cela inclut la décision du gouvernement fédéral de plafonner le nombre d’étudiants internationaux à 35 pour cent en dessous du niveau de l’année dernière, et les mesures prises par le gouvernement fédéral et certains gouvernements provinciaux pour réduire les impôts sur la construction d’immeubles locatifs spécialement construits.

Les commentaires de M. Macklem sur les limites de la politique monétaire dans la lutte contre les coûts du logement soulèvent la question suivante : la banque tiendra-t-elle compte au-delà de la composante logement de l’indice des prix à la consommation pour déterminer quand réduire les taux d’intérêt ?

Sur ce point, les analystes étaient partagés. Tiago Figueiredo, macrostratège chez Desjardins, a déclaré que les commentaires de M. Macklem étaient « plus conciliants que les communications précédentes ».

« L’abordabilité du logement pour les Canadiens ne sera pas rétablie de si tôt. Pour la banque centrale, cela signifie que les décideurs politiques devraient être plus disposés à tenir compte de l’inflation des prix du logement lorsqu’ils déterminent la trajectoire appropriée des taux d’intérêt », a écrit M. Figueiredo dans une note adressée à ses clients.

En revanche, Robert Both, stratège macroéconomique principal à la Banque Toronto-Dominion, a déclaré dans une note adressée à ses clients que le discours « avait un ton légèrement belliciste ». Il a souligné le commentaire de M. Macklem selon lequel le retour à l’objectif d’inflation de 2 pour cent de la banque « sera probablement lent et les risques demeurent ».

Le dernier kilomètre de l’inflation jusqu’à l’objectif de 2 % de la Banque du Canada pourrait être un chemin long et sinueux

L’inflation des logements sociaux est un problème particulièrement délicat pour la Banque du Canada. Les taux d’intérêt élevés alourdissent les coûts du logement en faisant augmenter les mensualités lorsque les propriétaires réinitialisent leur prêt hypothécaire. Mais les baisses de taux d’intérêt pourraient exacerber l’inflation en suscitant une ruée d’acheteurs potentiels sur le marché immobilier, faisant grimper les prix de l’immobilier et stimulant l’activité économique liée au logement.

Certains signes indiquent déjà que cela se produit en prévision d’éventuelles baisses de taux. Les ventes de maisons à Toronto ont augmenté de 9,6 pour cent en janvier par rapport à décembre après avoir éliminé les influences saisonnières, selon le Toronto Regional Real Estate Board. Cela fait suite à une hausse de 19,5 pour cent en décembre par rapport au mois précédent.

Les taux d’intérêt élevés pourraient également réduire l’offre de logements en rendant la construction plus coûteuse pour les promoteurs et en réduisant la demande de préventes, en particulier pour les copropriétés. M. Macklem a reconnu ce problème lors d’une conférence de presse après le discours, tout en en minimisant l’importance.

« Les promoteurs nous disent certainement que les augmentations des taux d’intérêt ont un impact sur leur capacité à rentabiliser leurs projets de construction, ce qui retarde certains projets. Cela dit, les données montrent très clairement que les effets des taux d’intérêt sur la demande sont bien plus importants que ceux sur l’offre », a-t-il déclaré.

Benjamin Tal, économiste en chef adjoint à la Banque Canadienne Impériale de Commerce, a souscrit à l’argument de M. Macklem selon lequel l’abordabilité du logement échappe en grande partie au contrôle de la banque centrale. Il a déclaré que le récent plafonnement du nombre d’étudiants internationaux contribuerait à équilibrer le marché locatif, mais qu’il restait encore beaucoup à faire pour stimuler la construction d’immeubles locatifs.

«Il s’agit principalement de changer les aspects économiques de la décision de construire un condo plutôt que de construire un immeuble locatif spécialement construit», a déclaré M. Tal lors d’une entrevue. Il a ajouté que le changement fiscal pour la construction locative est un pas dans la bonne direction, mais « nous avons besoin de bien plus que cela ».

Il a également déclaré que les décideurs politiques canadiens doivent mieux comprendre le rythme réel de la croissance démographique au Canada.

Dans une note publiée mardi, M. Tal a fait valoir que l’estimation de la Société canadienne d’hypothèques et de logement selon laquelle le pays devra construire 3,5 millions de logements d’ici 2030 pour rétablir l’abordabilité du logement était probablement trop conservatrice. Si l’on prend en compte les chiffres et les projections plus récentes de la croissance démographique, ce chiffre est probablement proche de cinq millions, a-t-il déclaré.

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