Un marché immobilier en hausse place un panneau « Taxez-moi » sur chaque maison du pays

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Une maison à vendre au 233, avenue Carmichael, dans le quartier de Bedford Park à Toronto, le 3 décembre 2023.Sarah Palmer/Le Globe and Mail

Le marché immobilier semble s’éveiller, un peu comme Godzilla le fait de temps en temps.

Une comparaison avec un film catastrophe est pertinente car la résurgence du logement est une évolution alarmante. Les seuls gagnants évidents sont ceux qui vendent des maisons et des prêts hypothécaires.

Un aperçu rapide des effets négatifs d’une soudaine reprise du logement :

  • La tâche de la Banque du Canada de baisser les taux d’intérêt devient beaucoup plus compliquée
  • Jeune les acheteurs d’une première maison seraient encore plus éloignés du marché
  • Les investisseurs seraient attirés vers le marché
  • La valeur nette des propriétaires augmente, ce qui fait des maisons une cible fiscale plus attrayante

Les trois premiers points sont déjà en cours, ou sur le point de l’être. Au cours de la prochaine année, gardez un œil sur l’aspect fiscal. Si l’immobilier est l’endroit où se trouve l’argent dans notre économie, ne sera-t-il pas finalement là où l’impôt devra également aller ?

Les attentes concernant le marché immobilier cette année étaient initialement modestes en raison du poids des taux d’intérêt toujours élevés et du ralentissement de l’économie. Mais les chiffres des reventes de décembre ont été étonnamment élevés, et les premiers rapports de janvier montrent la même chose. « Le marché immobilier canadien est de nouveau en feu », a déclaré Scotia Economics dans une note cette semaine.

La résurgence du marché immobilier est liée à une baisse des coûts des prêts hypothécaires à taux fixe par rapport à leurs niveaux records, à une forte demande qui n’est pas satisfaite par la construction de nouveaux logements et à un marché du travail qui ralentit mais qui produit toujours des gains de salaires supérieurs à l’inflation.

La surchauffe du logement semble être une rare bonne nouvelle dans un monde où tant de mauvaises choses se produisent. Cela suggère que l’économie n’est pas aussi faible que nous le pensions et que les propriétaires sont sur le point de recommencer à s’enrichir à mesure qu’ils augmentent leur valeur nette.

Mais, à la manière de Godzilla, un marché immobilier effréné peut créer de nombreuses perturbations. Par exemple, les inégalités économiques augmentent.

Les banques alimentaires font face à une demande record et les villes de tentes apparaissent de plus en plus souvent, ou se développent aussi bien dans les zones urbaines que dans les banlieues. Un article récent du Maclean’s citait une étude selon laquelle plus de 235 000 Canadiens sont sans logement. En attendant, nous attendons que les ventes de maisons soient fortes pour commencer à faire monter les prix – oh, attendez, à Calgary, le prix de référence est déjà en hausse de 10 pour cent par rapport à il y a un an.

Les gouvernements municipaux de tout le pays ont déjà pris conscience de l’idée de taxer les propriétaires pour aider à payer le coût croissant de la crise du logement et d’autres défis. Toronto parle d’une hausse des impôts fonciers de 9,5 pour cent, contre une proposition antérieure de 10,5 pour cent. Calgary et Vancouver augmentent respectivement de 7,8 pour cent et 7,5 pour cent, tandis que Brandon, au Manitoba, augmente la leur de 9,4 pour cent et London, en Ontario, de 8,6 pour cent.

La hausse des prix de l’immobilier renforce l’idée selon laquelle les propriétaires possèdent de la richesse et sont en mesure de payer davantage d’impôts fonciers. Ce n’est pas vrai dans la pratique, car la valeur nette de votre propriété ne peut pas être facilement exploitée pour payer l’épicerie ou effectuer le paiement mensuel de votre SUV. Mais s’il existe une seule ligne de démarcation en matière de richesse dans ce pays, c’est bien celle de l’accession à la propriété. La hausse des prix ne fait que renforcer cette idée.

Le gouvernement fédéral n’a montré aucun intérêt à imposer les gains en capital sur une résidence principale, sauf dans les cas où les investisseurs retournent des maisons. Mais si l’on veut maintenir ou développer les services à l’avenir, il faudra peut-être accroître les recettes fiscales. Les principaux choix : des impôts plus élevés sur le revenu, sur les achats de biens et services ou sur l’immobilier – l’actif insubmersible qui rend les gens plus riches pendant qu’ils dorment.

Pendant ce temps, chaque décision d’une ville d’augmenter les impôts fonciers bien plus que le taux d’inflation contribue à normaliser l’idée selon laquelle les propriétaires paient afin que les gouvernements municipaux puissent fournir les services nécessaires. La hausse des prix contribue à l’optique de la taxation des propriétaires, ainsi qu’à la comptabilité. Lorsque les prix augmentent avec le temps, la valeur imposable des maisons utilisée dans le calcul de l’impôt foncier augmente également.

Une autre année au rythme lent pour le logement, comme 2023, conviendrait bien au pays. La Banque du Canada aurait plus de marge de manœuvre pour baisser les taux sans déclencher une ruée vers l’immobilier, et les premiers acheteurs trouveraient un marché plus hospitalier.

Malheureusement, les premières données sur le logement suggèrent qu’il n’y aura pas plus de calme dans le secteur du logement à court terme. Godzilla est à nouveau libre.


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