Éditorial du Globe : Le Canada construit beaucoup de logements. Ce n’est toujours pas suffisant

Il y a un nombre record de maisons en construction au Canada.

Dans un marché immobilier en pleine tourmente – prix exorbitants, taux d’intérêt élevés et marché locatif avec pratiquement aucun logement à louer – c’est une bonne nouvelle. Mais les bonnes nouvelles en matière de logement de nos jours sont relatives. Les nouvelles maisons n’ont pas suffi à atténuer le coût vertigineux du loyer ou de l’achat.

Pourtant, dans le passé, lorsque les taux d’intérêt augmentaient, le marché immobilier s’effondrait. Des taux plus élevés à la fin des années 1980 ont entraîné une chute des mises en chantier de 27 pour cent sur deux ans.

Ce marché du logement, avec son manque d’offre et sa demande constante de la part d’une population croissante, est différent. Les mises en chantier en 2023 ont diminué de 11 pour cent par rapport au record établi deux ans plus tôt en 2021. Les économistes s’attendent à une baisse cette année – mais, malgré cela, les mises en chantier devraient rester bien au-dessus des niveaux d’avant la pandémie.

La tendance à long terme des mises en chantier est également positive. Au cours de la décennie où Stephen Harper était premier ministre, les mises en chantier s’élevaient à environ 200 000 par an. Au cours des huit années de Justin Trudeau, il y en a eu en moyenne environ 230 000.

Cela a contribué à porter le nombre de logements en construction à son plus haut niveau jamais vu, soit plus de 350 000. Mais aussi important que puisse paraître ce chiffre, il n’est toujours pas proche de ce qui, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement, est nécessaire pour faire baisser les prix – soit environ le double de ce qui est en construction.

Les données sur les logements en construction et les achèvements semblent également relativement bonnes. Un changement majeur ces dernières années est la transition vers ce que la SCHL et Statistique Canada appellent des « immeubles collectifs » – allant des duplex jusqu’aux immeubles d’appartements/condo.

Durant le boom de la construction des années 1970, le nombre de logements collectifs dépassait souvent celui des maisons individuelles. Mais de 1983 à 2007, le Canada s’est voué à l’étalement urbain : le nombre de maisons individuelles a dépassé celui des maisons individuelles chaque année. La situation s’est inversée en 2008 et chaque année par la suite, les multiples ont dépassé ceux des maisons individuelles, un écart qui continue de se creuser.

Le résultat est que les logements en construction ont été soutenus par la demande, mais aussi par le temps nécessaire pour construire des bâtiments plus grands. Selon les données limitées de la SCHL, les logements en construction ont augmenté de 6 pour cent en 2023 par rapport à 2022 – ce qui est de bon augure pour une offre constante de nouveaux logements au cours des prochaines années – et les logements achevés en 2023 ont augmenté de 11 pour cent.

Les chiffres sont limités parce que la SCHL a décidé l’année dernière de recueillir moins de données sur le logement. La SCHL ne compte désormais que les nouvelles maisons en construction ou terminées dans les grandes villes. La SCHL affirme que les données complètes n’étaient « pas fréquemment utilisées ».

Cela laisse une lacune inexplicable dans les données sur le logement au Canada. Par exemple, la SCHL répertorie 168 920 logements achevés en 2022. Le nombre total réel était de 219 942, soit plus de 51 000 de plus que le nombre de la SCHL. Pour 2023, il n’existe plus de données complètes sur les achèvements. Les données limitées de la SCHL montraient 187 630.

L’un des problèmes posés par les données triées est la comparaison du présent avec le passé. Les logements achevés en 2023 ne peuvent pas être directement évalués par rapport au boom de la construction des années 1970, où ils ont culminé à 257 243 en 1974. En l’absence de total officiel pour 2023, on peut estimer que les logements complets achevés l’année dernière étaient d’environ 235 000, le plus élevé depuis la fin des années 1970.

Au-delà des chiffres précis, le marché immobilier est plus tendu que jamais. C’est trop cher à l’achat ou à la location. La dernière augmentation du nombre de logements est utile, mais le déficit d’offre reste énorme. Les problèmes sont clairs dans un rapport publié cette semaine par la SCHL sur un marché locatif semblable à celui de Hunger Games. Le taux national de postes vacants a atteint un niveau record de 1,5 pour cent. Comme on pouvait s’y attendre, les loyers ont grimpé de 1 200 $ par an pour un appartement moyen de deux chambres.

L’un des résultats les plus problématiques est que de plus en plus de personnes restent coincées là où elles vivent. Le taux de rotation, qui mesure le nombre de personnes qui déménagent, a de nouveau chuté en 2023, car un déménagement signifie probablement un loyer beaucoup plus élevé. Cela empêche les gens de saisir les opportunités. C’est une perte, sur le plan personnel, et c’est une perte pour les perspectives économiques du pays.

Les pressions à court terme doivent être mieux gérées, mais la véritable solution réside dans davantage de logements. C’est ce qui se produit, comme le montrent clairement les données de 2023. Mais il reste encore beaucoup à faire, depuis des provinces comme la Colombie-Britannique qui entreprennent une réforme majeure du zonage pour permettre une plus grande densité, jusqu’aux libéraux fédéraux qui concluent des accords avec les villes pour assouplir leurs règles de zonage.

Les bases du changement sont en train d’être mises en place, mais les bénéfices ne seront pas instantanés. Cela souligne la dure réalité de la pénurie de logements au Canada.

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