L’agent immobilier Kamil Lalji près du Saddledome, à Calgary, le 27 octobre.Todd Korol/Le Globe and Mail
Depuis plus de sept décennies, l’extrémité est de la Beltline de Calgary, également connue sous le nom d’East Victoria Park, attend sa renaissance. Construire une nouvelle arène pour les Flames de Calgary pourrait faire exactement cela, du moins sur papier.
Le 5 octobre, le conseil municipal a finalisé l’accord de la ville pour aller de l’avant avec la construction d’un nouvel aréna, remplaçant le Saddledome, vieux de 40 ans.
Avec un coût prévu de 1,2 milliard de dollars, ce développement a suscité un espoir renouvelé et une raison de croire que la dernière vision du parc East Victoria, désormais rebaptisé le quartier de la culture et du divertissement de Calgary, est un pas de plus vers sa réalisation.
Délimité par la rivière Elbow, le parc Stampede et les voies du CP et du LRT, le quartier de la culture et du divertissement abrite le Saddledome et le Centre BMO. Mais malgré le nombre croissant de visiteurs que cette zone reçoit chaque année, les efforts visant à la revitaliser tardent à se concrétiser.
La dernière tentative de réaménagement de la zone a été lancée en 2018, lorsque la Calgary Municipal Land Corporation (CMLC), une filiale en propriété exclusive de la ville de Calgary, a dévoilé le plan directeur du district de Rivers, une feuille de route détaillée de la façon dont les 286 acres du district de la culture et des divertissements devrait évoluer pour accueillir 8 000 habitants et 3 millions de visiteurs dans un quartier dense et polyvalent.
« L’ambition de cette zone planifiée était d’examiner comment nous pouvons réellement catalyser de nouveaux développements dans la région afin de voir la construction de terrains sous-utilisés », explique Kate Thompson, présidente et directrice générale de CMLC. « Comme nous l’avons vu à East Village, les investissements publics réalisés dans la région attirent l’attention de l’industrie privée… donc à (East) Victoria Park, nous adoptons la même approche. »
Pour Mme Thompson, l’achèvement prévu de trois projets marquants en 2024, notamment l’agrandissement du Centre BMO, le prolongement de la 17e Avenue et la reconstruction de la gare Victoria Park/Stampede C, ainsi que la construction d’un nouvel aréna, sont essentiels à la réussite du projet. succès du Quartier de la Culture et du Spectacle.
« Nous constatons un regain d’intérêt maintenant que de grands projets sont en cours, ce qui donne aux investisseurs et aux promoteurs l’assurance qu’ils doivent se pencher à nouveau sur la région », déclare Mme Thompson. « Les développeurs ont soif de certitude, et c’est fondamentalement le plus grand succès de l’ajout de l’arène à l’avenir. Cela offre une certitude aux développeurs de partout au Canada.
Rendus du projet de quartier culturel et de divertissement de Calgary entourant une nouvelle arène.Société foncière municipale de Calgary
En effet, selon Ray Wong, vice-président des opérations de données chez Altus Group, les investissements publics dans de grands projets comme le nouvel aréna et le centre des congrès, ainsi que la mise à niveau des infrastructures complémentaires, renforcent l’attractivité de Calgary – ainsi que la valeur des propriétés.
« En théorie, si vous redynamisez une certaine zone et générez une demande accrue pour un emplacement, il y a des retombées sur les propriétés et les valeurs voisines », dit-il, soulignant les effets de Rogers Place sur le Ice District d’Edmonton. « Ils ont définitivement amélioré cette zone en termes d’augmentation du commerce de détail et du résidentiel, mais je pense que cela prend un peu plus de temps que prévu. »
Malgré le battage médiatique initial créé par Rogers Place et les 4,7 milliards de dollars investis dans le réaménagement du centre-ville d’Edmonton, le quartier souffre des mêmes malheurs que n’importe quelle autre ville d’Amérique du Nord, y compris Calgary.
Alors que les taux d’inoccupation des bureaux et des commerces de détail au centre-ville d’Edmonton restent élevés, la valeur des immeubles commerciaux au cœur de la ville diminue.
Les faits montrent que les avantages économiques des nouveaux sites sportifs ont plus de limites que ne le prétendent les promoteurs.Société foncière municipale de Calgary
Depuis l’achèvement de l’aréna des Oilers d’Edmonton en 2016, la valeur imposable des propriétés commerciales a diminué de près de 40 pour cent, selon la dernière évaluation fiscale de la ville.
Cette situation retarde la construction de projets commerciaux dans la région. Récemment, Ice District Properties a suspendu le développement d’une tour de bureaux de 16 étages au centre-ville d’Edmonton.
Un tel résultat ne devrait cependant pas être inattendu. Les faits montrent que les avantages économiques des nouveaux sites sportifs ont plus de limites que ne le prétendent les promoteurs.
« Ce que nous constatons, c’est qu’il y a vraiment très peu de croissance d’emplois et de création de revenus », déclare Dennis Coates, professeur d’économie à l’Université du Maryland, à propos des nouveaux domaines. Mais les politiciens y voient un meilleur résultat que la perspective de perdre l’équipe de leur ville.
Pour cette raison, les villes d’Amérique du Nord financent de nouveaux arénas en se fondant sur « l’affirmation selon laquelle il y a des avantages à avoir une équipe sportive professionnelle et la menace implicite de départ d’une équipe ».
Il y a cependant une promesse que les nouveaux sites sportifs situés dans des emplacements centraux semblent plus susceptibles de tenir : une augmentation de la valeur des propriétés résidentielles situées dans un rayon de cinq kilomètres des installations – et le centre-ville d’Edmonton ne fait pas exception.
Même si le nouvel aréna de Calgary pourrait accélérer le réaménagement, l’avenir de ce quartier sera en fin de compte déterminé par le nombre de personnes disposées à y vivre à temps plein.Société foncière municipale de Calgary
Le réaménagement en plein essor entre 2016 et 2023 a entraîné une augmentation de la valeur imposable des propriétés résidentielles de la région de plus de 10 pour cent, malgré une population en baisse.
Au cours des sept dernières années, plus de 1 525 appartements ont été construits dans la région, et 1 471 autres sont actuellement en construction dans quatre projets, dont The Parks de Pangman et Station Lands de Qualico.
Même si le nouvel aréna de Calgary pourrait avoir un effet similaire sur le quartier de la culture et des divertissements et accélérer le réaménagement, l’avenir de ce quartier sera en fin de compte déterminé par le nombre de personnes disposées à y vivre à temps plein.
Pour garantir que les retombées du nouvel aréna de Calgary se matérialisent, il est essentiel d’investir dans des commodités complémentaires qui servent les résidents à temps plein, et non seulement les visiteurs, affirme M. Wong du Groupe Altus. « Idéalement, vous voudriez que les gens y vivent toute l’année, plutôt que des personnes transitoires, Airbnb et ainsi de suite. »
La contribution de la ville de Calgary à l’accord de l’aréna comprend la construction d’infrastructures pour voitures et piétons afin d’améliorer la connexion entre la nouvelle installation et ses environs, ainsi que des services publics nouveaux et améliorés. Les améliorations du domaine public proposées par le plan directeur du district de Rivers, telles que la deuxième phase du RiverWalk et de la promenade de la 12e Avenue, n’ont pas encore été financées.
Kamil Lalji, un agent immobilier et investisseur local, négocie l’une des trois parcelles actuellement répertoriées à proximité du quartier de la culture et des divertissements. un site de 7 003 pieds carrés sur la 14e avenue, zoné pour un immeuble multifamilial – et il est optimiste quant à l’avenir de la région.
« L’un des principes fondamentaux du développement immobilier est d’acheter et de développer des terrains en parallèle avec d’autres projets plus importants », dit-il.
Mais jusqu’à ce que de nouvelles améliorations soient apportées à la zone, M. Lalji estime que les promoteurs sont plus susceptibles d’acheter et de conserver des terrains que de les réaménager. « Il s’agit en quelque sorte d’attendre que tout soit fait, puis de réellement capitaliser sur l’augmentation de la valeur. »