Centre-ville ou banlieue ? Peser les options à mesure que les marchés des bureaux se redressent

Ouvrez cette photo dans la galerie :

Tangerine a ouvert un nouvel espace de bureau au centre-ville, au 100, rue Yonge, arborant les couleurs et les logos de l’entreprise sur les deux étages de cet espace de 22 000 pieds carrés.Wallace Immen/Le Globe and Mail

La Banque Tangerine a estimé que l’emplacement en banlieue de son siège social de Toronto, sur Steeles Avenue East, près de l’autoroute 404, pourrait affecter sa capacité à ramener du personnel au bureau après la pandémie et à rester au top du marché des services bancaires numériques.

« En discutant avec les employés, nous avons régulièrement entendu dire que les gens qui vivent au centre-ville voulaient avoir la possibilité de travailler au centre-ville », explique Natalie Jones, directrice du marketing de la Banque Tangerine. Les employés souhaitaient également avoir plus d’options pour se déplacer en transport en commun plutôt que de devoir conduire.

Cela a conduit à la décision d’ouvrir un bureau supplémentaire dans le quartier financier du centre-ville. « Nous avons un programme ambitieux pour développer notre équipe et attirer de nouveaux talents. Nous pensons que l’accès pratique par le train GO, la TTC et Bike Share attirera de nouveaux talents pour se joindre à notre équipe », explique Mme Jones.

C’est une théorie qui prévalait avant 2020, lorsque les taux d’inoccupation des bureaux du centre-ville de Toronto étaient inférieurs à 10 %. Les bureaux situés au centre-ville sont considérés comme essentiels pour attirer les jeunes talents qui apprécient les commodités de la vie urbaine et souhaitent éviter les longs trajets. Mais l’équation a changé à l’ère du travail à domicile liée à la pandémie de COVID-19. Les bureaux de banlieue dotés d’un grand parking ont acquis un avantage dans un contexte de distanciation sociale, car les déplacements en voiture plutôt qu’en transports en commun sont devenus plus attrayants.

Les marchés de banlieue et du centre-ville constituent leurs propres écosystèmes.

Jonathan Peretz, vice-président exécutif et directeur général, JLL GTA.

Les postes vacants dans le centre de Toronto sont passés de 5 pour cent au quatrième trimestre de 2020 à 15,7 pour cent au même trimestre de 2023, selon un rapport Toronto Office Insight de la société immobilière commerciale JLL. C’est désormais légèrement supérieur au taux d’inoccupation dans la banlieue nord de Toronto, qui était proche de 10 % en 2020 et qui s’élève désormais en moyenne à 15 %, selon le rapport.

La faible demande à Toronto a contribué à pousser le taux national d’inoccupation des bureaux au centre-ville du Canada à un niveau record de 19,4 % à la fin de 2023, selon une étude de la société immobilière CBRE. Contrairement aux baisses des marchés du centre-ville, le quatrième trimestre a été marqué par une augmentation généralisée du taux d’occupation des bureaux de banlieue, huit villes signalant une baisse du taux d’inoccupation des bureaux de banlieue, ajoute le rapport. Les meilleures performances ont été Winnipeg, Edmonton et Montréal, selon l’étude de CBRE.

La prudence est de mise lorsqu’on compare les taux d’inoccupation, car les changements n’ont pas été sismiques et « les marchés de banlieue et du centre-ville sont leurs propres écosystèmes », explique Jonathan Peretz, vice-président exécutif et directeur général du bureau de la région du Grand Toronto de JLL.

Pour accroître l’attrait des immeubles de banlieue, les propriétaires ont ajouté des commodités plus nombreuses au centre-ville. « Je vois des propriétaires de banlieue installer des gymnases, des salons pour locataires et des points de vente de nourriture et de boissons dans leurs immeubles afin que les gens puissent s’éloigner du bureau sans avoir à conduire ailleurs », explique M. Peretz.

Ouvrez cette photo dans la galerie :

Le nouveau bureau est conçu avec une bien plus grande variété d’espaces de travail, de salles de réunion et d’espaces calmes dédiés.Ludwing Duarte/The Globe and Mail

« Nous avons également constaté une augmentation des incitations, en termes d’allocations et de loyers gratuits sur les deux marchés », ajoute-t-il. « Les immeubles de classe B et C ont des loyers plus compétitifs, tandis que les loyers des tours trophées du centre-ville ont légèrement augmenté. »

« Les locataires de bureaux cherchent à offrir les meilleurs environnements de bureau possibles pour encourager leurs employés à retourner au bureau », explique Miles Kettner, vice-président principal de CBRE Canada spécialisé dans la location de bureaux en banlieue de Toronto. « De plus, les coûts de construction ont augmenté et de nombreux locataires ont du mal à trouver des capitaux, de sorte que la demande d’espaces bâtis de haute qualité a augmenté. »

Les baux plus courts sont également plus populaires. « Pendant la pandémie, les locataires de banlieue recherchaient une flexibilité maximale et nous voyions des baux aussi courts que deux ou trois ans. Aujourd’hui, les baux de cinq ans sont courants, comparativement à dix ans avant la pandémie », explique M. Kettner.

Dans sa démarche, Tangerine conserve toujours une présence en banlieue pour offrir des options à ses équipes. Les employés se voient attribuer un port d’attache avec la possibilité de se déplacer entre les bureaux du 100, rue Yonge et de l’avenue Steeles, explique Mme Jones.

Fondée en 1997 sous le nom de Banque ING du Canada, elle a été acquise par la Banque Scotia en 2012 et fonctionne comme une banque numérique distincte rebaptisée Tangerine en 2014. Elle compte désormais 1 200 employés au Canada.

Dès que vous descendez de l’ascenseur, vous savez clairement dans quels bureaux vous vous trouvez. Tangerine apparaît dans la palette de couleurs et les logos des deux étages de l’espace de 22 000 pieds carrés du centre-ville. Le nouveau bureau comprend une bien plus grande variété d’espaces de travail, de salles de réunion et d’espaces calmes dédiés, explique Mme Jones. Les salles de réunion disposent toutes de systèmes vidéo et audio intégrés et disposent de murs de tableaux blancs pour le brainstorming qui encouragent les gens à « écrire sur moi/effacer après utilisation ».

L’accessibilité et l’inclusion étaient primordiales dans la conception, qui comprend des tables pour accueillir les personnes ayant une déficience sensorielle, des toilettes universelles ainsi que du braille ajouté à la signalisation interne, ajoute Mme Jones.

Des œuvres d’art d’artistes d’horizons divers ont été commandées pour l’espace, notamment à l’artiste acclamé Cristian Fowlie, qui a créé des illustrations sur le thème de la fierté exposées sur des vélos lors du lancement du partenariat de Tangerine avec Bike Share Toronto.

Lors des réunions d’orientation de la première semaine de février, « les employés étaient tout sourire », raconte Mme Jones.

« Pouvoir se promener et explorer différents espaces et différentes façons de travailler a été vraiment stimulant pour toute l’équipe. »

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *