Comment une rare conversion de location bouleverse une petite communauté

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Terry McIntosh, un locataire qui vit dans un appartement au dernier étage d’une maison depuis 25 ans, à Vancouver, le 24 novembre.Jennifer Gauthier/Le Globe and Mail

Terry McIntosh était seul dans son appartement lorsque les douleurs à la poitrine ont commencé, mais il lui suffisait de frapper à la porte d’un de ses voisins dans son immeuble à l’Est de Vancouver.

Ses voisins l’ont transporté d’urgence à l’hôpital où il a été confirmé qu’il souffrait d’une crise cardiaque. Lorsqu’il est rentré chez lui quelques semaines plus tard, ils ont pris soin de lui.

Ce n’est qu’un exemple de la façon dont les 10 résidents de l’immeuble de sept logements situé au 1171-1177 E. 14e Avenue ont formé une communauté soudée au fil des ans.

Mais maintenant que leur nouveau propriétaire a annoncé un plan visant à rénover et à réduire leur immeuble locatif abordable en quatre appartements en copropriété, ils vivent dans l’ombre d’une expulsion.

Il est inhabituel qu’un promoteur convertisse un immeuble locatif existant en logements en copropriété, disent les experts de l’industrie – et certaines politiques s’y opposent, explique le courtier commercial Mark Goodman. M. Goodman a déclaré qu’au cours de ses 22 années dans l’immobilier, il n’avait jamais vu cela, mais si cela était autorisé, cela pourrait ouvrir les portes à un nouveau monde de réaménagement.

« En d’autres termes : au cours de toutes mes années, je n’ai jamais vu un immeuble d’appartements locatifs converti en strates, dans aucune partie de la région métropolitaine de Vancouver », déclare M. Goodman.

« Si cela se produit, ce sera la première fois que je verrai cela se produire, et il sera intéressant de voir comment les choses se dérouleront. Cela créera un précédent pour toutes ces « maisons de revenus » non conformes à la loi, comme nous les appelons, faute de meilleur terme. Ce ne sont pas vraiment des immeubles d’habitation, mais ce ne sont pas non plus des maisons unifamiliales.

« C’est une histoire juteuse d’un point de vue juridique, économique et politique », a-t-il déclaré à propos de la demande E. 14th, qui est toujours en cours d’examen par la ville.

Le locataire Dany Yannece perdrait le confortable appartement de deux chambres où il a bénéficié d’un loyer mensuel raisonnable de 1 800 $ au cours des six dernières années. C’est aussi la maison de leur chien, ce qui n’a pas été facile à trouver avec autant de restrictions relatives aux animaux de compagnie.

«C’est tellement décourageant», dit Mx. Yannèce. « Notre loyer est si bas que certains d’entre nous devront aller dans un logement social. Dans ce bâtiment, vous divisez une communauté qui prend soin les uns des autres et vous nous déplacez également… Je suis queer… et vous m’éloignez de plus en plus de ma communauté.

«Quand je l’ai découvert pour la première fois, je pleurais à mon bureau au travail», raconte le conseiller clinique.

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La vue depuis le balcon de McIntosh.Jennifer Gauthier/Le Globe and Mail

Leur ancien immeuble de trois étages se trouve sur un terrain de 50 pieds de large dans le quartier du plan Broadway, qui est protégé par la protection renforcée des locataires de la ville, connue sous le nom de politique de relocalisation et de protection des locataires.

Le propriétaire suit les étapes requises par la politique.

M. McIntosh, botaniste et professeur d’université, a eu plusieurs colocataires au fil des ans et partage actuellement l’espace avec un réfugié ukrainien.

« Il est parfois difficile de se rendormir la nuit », explique M. McIntosh, qui aura 75 ans le mois prochain.

Dans une réponse par courrier électronique, la ville a déclaré que les conversions de location en strates sont « rares », mais autorisées en vertu de la Strata Property Act, si le propriétaire suit le plan de relocalisation du locataire.

Les locataires ont droit à des paiements forfaitaires en fonction de la durée pendant laquelle ils occupent leur logement. M. McIntosh vit dans sa suite depuis 26 ans, un confortable deux chambres avec un grand espace sur le toit. Il paie actuellement 1 300 dollars par mois et aurait droit à 12 mois de loyer s’il était expulsé. Mais il préfère garder sa maison.

Mx. Yannece vit dans leur logement depuis six ans et a droit à cinq mois de loyer en compensation. Mais encore une fois, l’argent ne peut pas remplacer leur maison.

« Même s’ils nous donnent une grosse somme d’argent, cela pourrait nous aider à payer deux ou trois mois de loyer. Et maintenant quoi? » Mx. demande Yannèce.

Les locataires qui risquent d’être expulsés en raison d’un réaménagement dans le cadre du plan Broadway ont le droit de premier refus de retourner dans le nouvel immeuble locatif, soit à leur loyer d’origine, soit avec une réduction de 20 % sur les loyers au taux du marché, le montant le moins élevé étant retenu.

Toutefois, en cas de conversion en strates, le premier droit de refus ne s’applique plus.

Les locataires ont montré au Globe and Mail une lettre du gestionnaire immobilier qui disait : « Les logements ne seront pas rénovés ni reloués. Au lieu de cela, le bâtiment sera réaménagé en strates. Cela signifie qu’il n’y a pas d’option de « premier refus » comme quelqu’un me l’avait demandé. Les unités seront à vendre une fois le bâtiment réaménagé.

La lettre indique également que le bâtiment est vieillissant et nécessite des travaux. Les locataires affirment que leurs appartements ont été bien entretenus.

La ville a confirmé qu’une demande de permis de construire pour la rénovation avait été déposée.

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Un bus se dirige vers Clark Drive à Vancouver, le 24 novembre.Jennifer Gauthier/Le Globe and Mail

La ville a déclaré que la plupart des immeubles d’habitation sont protégés contre la conversion en strates par une politique municipale qui exige le remplacement un pour un de tout logement locatif perdu. Mais le site E. 14th est considéré comme à faible densité, semblable à une maison, un duplex ou un multiplex, qui n’est pas protégé par la politique.

Mais il y a une autre politique qui devrait intervenir, dit M. Goodman. Il a déclaré que la demande devrait être soumise au conseil municipal, conformément à la loi sur les strates immobilières.

Tout immeuble locatif de plus de six logements doit être approuvé par le conseil. Et le conseil devrait tenir compte des intérêts des locataires et du besoin de logements locatifs plutôt que de logements privés dans la région.

Il n’échappe pas aux locataires que la conversion de leurs maisons en unités de copropriété va à l’encontre des politiques municipales et provinciales appelant à des logements locatifs plus abordables à proximité des principales zones de transport en commun, comme la leur.

Ironiquement, ils vivent dans une ancienne forme de multiplex qui est présentée comme la voie de l’avenir tant par la ville que par la province.

Il existe un grand nombre de ces vieux bâtiments du « milieu manquant » à Vancouver – y compris d’anciennes maisons et des immeubles carrés construits sur des terrains unifamiliaux dans les années 50 et 60, explique l’avocat Ron Usher, qui a siégé à un comité qui a examiné la profession immobilière de la Colombie-Britannique et le secteur de l’immobilier. nécessité d’une régulation.

Et désormais, ces immeubles locatifs pourraient être menacés.

«Ils sont l’équivalent multifamilial du Vancouver Special», déclare M. Usher, avocat général de la Society of Notaries Public of BC.

Ce cas particulier, dit-il, « résume le tableau plus large de ce qui se passe en ville ».

Il a ajouté : « Cela ne fournira pas de nouveaux logements abordables aux gens. Cela permettra aux personnes disposant de revenus importants de pouvoir acheter un condo », a-t-il déclaré.

Il souligne que le bâtiment se trouve dans un emplacement très prisé, à environ 10 minutes à pied de quelques stations du SkyTrain. Mais il est clair, dit-il, que le propriétaire veut « libérer de la valeur ».

Mx. Yannece et M. McIntosh se demandent si d’autres petits immeubles locatifs passeront entre les mailles du filet, permettant ainsi aux propriétaires de les convertir.

« C’est comme s’ils avaient trouvé une faille », Mx. Yannece parle de la conversion des strates.

«Je le pleure. Je suis en deuil. Cela me rend vraiment triste », ont-ils déclaré en pleurant. « Nous sommes tous des cibles faciles. Quiconque vit n’importe où depuis un certain temps voit son loyer moins élevé.

« C’est la précarité du logement pour nous tous, et c’est enfin arrivé pour moi, ce droit de passage tordu que nous traversons tous. »

Un représentant du propriétaire, Andrzej Kowalski, a déclaré que M. Kowalski n’était pas disponible pour commenter.

Lors de son inscription en 2021, il a été commercialisé comme « un bâtiment très bien entretenu et mis à jour qui génère plus de 135 000 $ de revenus bruts par an ».

Le bâtiment contient sept suites avec permis, dont trois à une chambre, deux à deux chambres et deux à trois chambres.

La plupart des cuisines et des salles de bain ont été refaites et le bâtiment a de nouvelles fenêtres, selon l’annonce, qui évalue la propriété à 2,88 millions de dollars.

Dans la liste, le bâtiment était appelé « un distributeur automatique de billets à plusieurs unités ».

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