De la grande à la petite baie, les acquisitions industrielles varient selon la taille des actifs et le marché

Ouvrez cette photo dans la galerie :

Un petit immeuble en baie, comme celui ci-dessus à Langley, en Colombie-Britannique, peut accueillir plusieurs locataires sous un même toit.Services immobiliers de première ligne

Les taux d’inoccupation et de location sont souvent signalés comme si tous les bâtiments industriels étaient identiques, mais il existe un large éventail d’actifs dans le secteur, depuis les gigantesques entrepôts à locataire unique jusqu’aux petits immeubles en baie avec plusieurs locataires.

Les opportunités et préférences d’investissement varient en fonction de la taille des actifs et du marché, affirment les professionnels du secteur, tout comme les perspectives de croissance et de disponibilité. Les grands entrepôts en baie à locataire unique de 500 000 pieds carrés attirent un type d’investisseur différent d’un petit bâtiment en baie de 50 000 pieds carrés avec plusieurs locataires.

David Owen, président de l’agence immobilière Pure Industrial de Toronto, affirme qu’une grande partie des nouvelles constructions industrielles dans la région du Grand Toronto sont constituées de grandes baies, d’entrepôts à locataire unique et d’immeubles de distribution construits à l’extérieur du centre-ville.

L’entreprise, qui acquiert, développe, loue et gère des immeubles industriels partout au Canada, possède des propriétés industrielles intercalaires de différentes tailles.

« Les promoteurs n’ajoutent pas de nouveaux bâtiments à petite baie dans les mêmes quantités que celles de grande baie livrées », explique M. Owen.

Les fonds de pension et autres acheteurs institutionnels ont tendance à préférer les actifs importants et stabilisés, dit-il.

La société immobilière JLL a annoncé un taux d’inoccupation industrielle de 2,4 pour cent au quatrième trimestre à Toronto, une légère augmentation par rapport aux marchés historiquement tendus des deux dernières années. Les tarifs moyens des baux industriels s’élèvent à 18,61 $ le pied carré, selon le rapport.

Même si l’offre et la demande de logements vacants commencent à s’équilibrer, dit M. Owen, les taux moyens d’inoccupation à long terme restent faibles ou bien inférieurs, en particulier pour les actifs intercalaires.

Certains apprécient l’immeuble à locataire unique en raison de sa facilité de gestion, mais d’autres apprécient l’immeuble à quatre ou cinq locataires car le risque est réparti.

Marshall Toner, vice-président exécutif, JLL à Calgary

« Les contraintes foncières ont créé des contraintes de développement qui ont globalement créé des contraintes d’offre », dit-il.

M. Owen ne s’attend pas à une baisse des taux de location. Les bâtiments qui seront mis en service début 2024 sont en chantier depuis 2020 ou 2021, mais l’offre qui arrivera fin 2024 et au-delà entraînera des coûts plus élevés à prendre en compte dans les baux.

« Les augmentations du prix des terrains à Toronto sont encore plus abruptes que la courbe des taux de location », dit-il. « Nous avons eu toute cette inflation des coûts de construction. J’ai du mal à croire que les tarifs de location vont stagner, étant donné le rendement exigé par beaucoup de ces promoteurs. C’est spécifique à cet environnement de grande baie.

Les bâtiments en baie plus petits ont un profil différent.

«Construire une nouvelle petite baie coûte extrêmement cher», explique M. Owen. « Nous n’avons pas vu beaucoup de nouvelles offres ajoutées pour les petites baies ou les baies moyennes dans l’ensemble. »

Mais les immeubles de petite taille, qui peuvent accueillir plusieurs locataires sous un même toit, attirent les investisseurs privés à la recherche de locataires plus diversifiés.

« Vous ne comptez pas sur un seul locataire. Cela demande un peu plus de gestion du point de vue du propriétaire », explique M. Owen. « Vous avez des baux qui expirent à des moments différents, vous n’obtenez donc pas un gros bail à la fois. »

À Toronto, les actifs industriels multibaies se trouvent généralement dans des nœuds industriels plus anciens et mieux établis, offrant un transport et une infrastructure de qualité supérieure requis par les entreprises qui ont besoin de travailleurs dans le bâtiment et d’un accès proche aux clients.

M. Owen affirme que même si les sociétés de courtage ne ventilent pas les sous-classes de bâtiments industriels dans leurs rapports de marché, l’expérience de Pure Industrial est que les actifs de petite et moyenne baies surpassent les propriétés de grande baie, en partie parce qu’une transaction dans la catégorie des grandes baies fait varier considérablement le taux de disponibilité de l’espace.

« Si vous êtes un petit investisseur, vous souhaitez cette diversification, surtout si vous empruntez auprès d’une banque », explique M. Owen.

Ouvrez cette photo dans la galerie :

Les grands bâtiments industriels, comme le centre logistique de Lakeridge à Ajax, en Ontario, qui devrait être achevé cette année, sont généralement loués à un seul locataire.Industriel pur

L’offre de Vancouver est encore plus limitée, compte tenu de sa situation entre les montagnes et la mer.

Selon le rapport du troisième trimestre de CBRE, il y avait un taux d’inoccupation industrielle de 2,4 pour cent dans la région métropolitaine de Vancouver.

Chris MacCauley, vice-président exécutif du bureau de Vancouver de CBRE, évoque une baisse des postes vacants de 20 points de base entre le troisième et le quatrième trimestre.

« Nous disposons d’une offre foncière limitée et d’une frontière réglementaire autour de nos terres », dit-il. « C’est pourquoi cela le rend plus attractif pour les investisseurs. C’est aussi pourquoi cela nous rend plus chers que n’importe quel autre marché.

Les taux de location dépassent 20 $ le pied carré, selon les rapports du marché, mais M. MacCauley affirme que les augmentations de 20 à 30 pour cent par an observées pendant la pandémie sont terminées.

« Avant, nous étions trois ou quatre fois (supérieurs) à Toronto ou à Calgary. Nous sommes désormais à égalité avec certaines parties du marché de Toronto et doublons celui de Calgary.

M. MacCauley affirme que les propriétaires privés dominent le marché de Vancouver.

« Les institutions veulent être là. Ils vous diront qu’ils sont sous-pondérés dans le secteur industriel de Vancouver et qu’ils sont prêts à payer un peu parce qu’ils comprennent que les obstacles à l’entrée à Vancouver sont très difficiles », a déclaré M. MacCauley.

Sur les marchés secondaires, comme la vallée du Fraser, et sur les marchés tertiaires comme l’île de Vancouver ou l’intérieur, les actifs des moyennes et petites baies offrent aux investisseurs de niveau intermédiaire la possibilité d’accéder au marché industriel, dit-il.

Les acheteurs internationaux des États-Unis, d’Europe et d’Asie commencent à s’intéresser aux actifs à grande échelle de Vancouver, ajoute-t-il.

« Ils veulent des centaines de milliers de pieds carrés ou plus d’un million. Ces types de fonds s’intéressent aux nouvelles constructions ou aux grands portefeuilles », dit-il.

À Calgary, où les terrains sont nombreux, la construction est active près de l’aéroport et au nord de la ville dans le quartier Balzac. L’offre a augmenté progressivement, avec trois ou quatre nouveaux projets offrant un espace à grande échelle, explique Marshall Toner, vice-président exécutif de JLL à Calgary.

Le rapport de JLL pour le quatrième trimestre 2023 montre un taux d’inoccupation de 3,1 % et un loyer moyen de 10,67 $ le pied carré. La plupart des nouveaux bâtiments sont des actifs à grande échelle et le stock pour les baies de petite et moyenne taille est restreint, indique-t-il.

« Les projecteurs ont été braqués sur les bâtiments de distribution à grandes baies », explique M. Toner. « Mais il y a le segment dans cette gamme de 25 000 à 50 000 pieds carrés qui a également été un point idéal. »

Il affirme qu’il existe un mélange d’acheteurs institutionnels et régionaux qui achètent les secteurs industriels de Calgary, y compris les actifs de taille moyenne.

«Parfois, cela dépend des critères d’investissement de l’acheteur», explique M. Toner. « Certains apprécient l’immeuble à locataire unique en raison de sa facilité de gestion, mais d’autres apprécient l’immeuble à quatre ou cinq locataires car le risque est réparti. Lorsqu’un locataire quitte un immeuble de 500 000 pieds carrés, il est encore plus urgent de s’en occuper.

M. Toner ajoute que seules les transactions de moins de 5 millions de dollars ont été touchées par la hausse des taux d’intérêt.

« À part ça, c’est comme d’habitude », dit-il. « Nous n’avons pas connu de turbulences ni d’agitation avec les gens qui essayaient de réunir leur financement pour des propriétés de plus de 5 millions de dollars. »

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *