De plus en plus d’emprunteurs se tournent vers les prêteurs en dernier ressort

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Une maison à vendre dans l’est de Toronto, le 22 mars.Cole Burston/Le Globe and Mail

Dans un paysage canadien caractérisé par des taux d’intérêt élevés et des prix immobiliers élevés, les prêts hypothécaires accordés par des prêteurs privés sont devenus une bouée de sauvetage pour de nombreux propriétaires criblés de dettes – et un danger pour certains.

Mark Morris, avocat spécialisé en droit immobilier chez LegalClosing.ca, constate un flux constant de nouveaux clients aux prises avec les coûts d’emprunt.

« Il y a du sang partout. »

De nombreux emprunteurs se tournent vers les prêteurs privés parce que les taux d’intérêt et les prix de l’immobilier plus élevés rendent difficile l’obtention d’un prêt hypothécaire auprès de l’une des grandes banques ou coopératives de crédit. Dans certains cas, les propriétaires alignent une hypothèque principale auprès d’un prêteur traditionnel et ajoutent une deuxième hypothèque auprès d’un syndicat privé.

Les défis se sont intensifiés avec la campagne de hausse des taux de la Banque du Canada, qui a porté son taux d’intérêt de référence à 5 pour cent en juillet. Cette série d’augmentations a fait augmenter les coûts d’emprunt pour les propriétaires bénéficiant d’un prêt hypothécaire à taux variable ou d’une marge de crédit sur valeur domiciliaire.

Les personnes qui ont emprunté sur la valeur nette de leur maison pour accroître leur pouvoir d’achat n’ont plus cette option si elles ont augmenté leur niveau d’endettement ou si la valeur de leur propriété a chuté.

« Nous avons des gens qui se dépassent et qui n’ont pas les revenus correspondants », explique M. Morris. « Et ils ne peuvent plus utiliser leur maison comme guichet automatique. »

Les prêteurs privés et alternatifs représentent environ 10 à 12 pour cent du marché hypothécaire du pays, et cette part a augmenté en 2023, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement.

À l’échelle nationale, les prêts hypothécaires en souffrance ont légèrement augmenté, mais restent proches de niveaux historiquement bas, selon la société d’État.

La SCHL prévient que les propriétaires montrent des signes de difficultés financières : le rapport de l’automne de la société d’État sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels montre une augmentation notable des défauts de remboursement à certaines étapes du processus.

Les consommateurs ont également de plus en plus de difficulté à effectuer leurs paiements sur les prêts automobiles, les cartes de crédit et les marges de crédit, note la SCHL.

Leah Zlatkin, courtier hypothécaire et experte chez LowestRates.ca, prévient que contracter un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur privé devrait toujours être considéré comme une mesure temporaire.

Les prêteurs, qui comprennent des sociétés de placement hypothécaire, des syndicats privés et des investisseurs familiaux, ont tendance à facturer des taux d’intérêt et des frais beaucoup plus élevés que les prêteurs traditionnels.

Les prêts du segment privé ne sont pas réglementés de la même manière que les prêts hypothécaires des prêteurs traditionnels A et B, souligne Mme Zlatkin, ajoutant que les emprunteurs qui ne sont pas conscients des pièges peuvent nuire à leurs finances à long terme.

Alors que de plus en plus d’emprunteurs se sont tournés vers les prêts privés au cours des dernières années, l’Autorité de réglementation des services financiers de l’Ontario a renforcé la formation requise pour les agents et courtiers hypothécaires de la province et a renforcé les conseils qu’ils doivent offrir à leurs clients.

Plus important encore, les courtiers hypothécaires ont le devoir d’élaborer une stratégie de sortie, dit Mme Zlatkin.

Elle ajoute qu’il existe diverses raisons pour lesquelles certaines personnes sont aujourd’hui confrontées à des difficultés, outre la hausse des taux d’intérêt et de l’inflation.

Elle cite l’exemple de familles qui ont décidé, pendant la pandémie de COVID-19, qu’un parent quitterait le marché du travail pour rester à la maison et s’occuper des enfants.

Avec un revenu en baisse, ils ont désormais du mal à renouveler un prêt hypothécaire existant. Dans ce cas, ils pourraient compléter une petite hypothèque conventionnelle par une deuxième hypothèque auprès d’un prêteur privé.

Ce prêt ne devrait constituer qu’une transition temporaire jusqu’à ce que les revenus du couple augmentent à nouveau, dit-elle. Mme Zlatkin conseillerait au parent au foyer de retourner sur le marché du travail.

« Vous devez avoir un plan. Si vous n’avez pas cela chez votre courtier, allez trouver quelqu’un d’autre.

Dans un autre scénario, des personnes qui ne peuvent plus gérer un endettement écrasant et qui doivent, par exemple, négocier une proposition de consommateur ou déclarer faillite, pourraient décider de consolider leurs prêts.

Mme Zlatkin préparait un prêt d’une durée d’un an, puis élaborait un plan de remboursement agressif afin que la cote de crédit du client s’améliore au cours de l’année.

« Ce n’est qu’une gare par laquelle ils passent dans le train de la vie. »

Un investisseur immobilier disposant d’un portefeuille en expansion peut rechercher un prêt dans le segment privé. Les prêteurs traditionnels, dit-elle, deviennent souvent nerveux à mesure que les investisseurs ajoutent de nouvelles propriétés.

« Les gens sont très enclins à payer pour avoir un toit au-dessus de leur tête. Ils sont moins enclins à payer pour un toit au-dessus de la tête de quelqu’un d’autre.»

Pritesh Parekh, agent immobilier chez Century 21 Legacy Ltd., affirme que les investisseurs sont souvent plus susceptibles de comparer les chiffres dans les colonnes de profits et de pertes de leur portefeuille et de les comparer au taux d’intérêt plus élevé qu’ils pourraient payer à un prêteur privé.

Un investisseur possédant un grand nombre de propriétés peut penser que payer un taux plus élevé sera compensé par le profit potentiel.

D’après son expérience, les gens qui achètent une maison pour eux-mêmes évitent ces calculs.

« Les investisseurs ont tendance à être, en moyenne, plus sophistiqués en ce qui concerne leurs (profits et pertes). Pour les non-investisseurs, cela semble être une voie plus risquée.

Dans son cabinet d’avocats, M. Morris constate également que des problèmes surviennent après que les parents, les grands-parents et d’autres membres de la famille ont cosigné un prêt.

Si l’emprunteur principal ne peut pas honorer ses paiements, le cosignataire est responsable du remboursement de la dette.

Un grand nombre de personnes qui ont acheté ou refinancé une maison au cours des dernières années ont fait intervenir leur famille, dit-il.

Dans le passé, les parents aidaient souvent leurs enfants adultes en leur versant une modeste mise de fonds. Maintenant, ces mises de fonds peuvent s’élever à 200 000 $ ou plus et les parents signent également l’hypothèque.

«Il y a des générations qui se sont enchaînées», dit-il.

Cette tendance a atténué ce qui aurait pu être un atterrissage plus difficile pour le marché immobilier, dit-il, car les parents ont peut-être choisi de ne pas renflouer leurs enfants dans le passé, mais aujourd’hui, les générations plus âgées en sont elles-mêmes responsables.

M. Morris dit que certains emprunteurs se tournent vers lui pour obtenir de l’aide s’ils ne peuvent pas rembourser intégralement le prêt à court terme et que le prêteur adopte une position ferme, mais de nombreux prêteurs privés et alternatifs sont généreux avec leur base hypothécaire existante, dit-il. .

Les propriétés ont perdu de la valeur dans certaines régions, dit-il, mais certains prêteurs ne demandent même pas d’évaluation au moment du renouvellement.

«Ils leur permettront de renouveler leur contrat tant qu’ils maintiendront leurs paiements», dit-il.

Beaucoup de ceux qui ont acheté pendant la pandémie bénéficient d’un taux d’intérêt bas bloqué jusqu’en 2025 ou 2026.

Il s’attend à voir davantage de difficultés lorsque ces prêts hypothécaires seront renouvelés à des taux plus élevés.

Mme Zlatkin exhorte également les emprunteurs à comprendre le ratio prêt/valeur afin de ne pas se retrouver accablés de dettes à risque.

Si une maison vaut 1 million de dollars (un million de dollars réaliste, souligne-t-elle) et que le propriétaire doit 750 000 $ sur un prêt hypothécaire et 50 000 $ sur une marge de crédit sur valeur domiciliaire, ces 800 000 $ représentent 80 pour cent de la valeur.

« Vous ne voulez pas que quelqu’un d’autre détienne plus de 80 pour cent de l’entreprise », dit-elle. « Mon pote, tu le pousses très près. »

Mme Zlatkin ajoute que les banques sont également devenues plus strictes en matière de LTV. Le seuil précédent de 80 pour cent a été abaissé à environ 65 pour cent chez les prêteurs traditionnels, dit-elle.

Certains prêteurs privés abaissent les LTV maximum à 70 ou 75 pour cent car ils créent une protection contre le risque – particulièrement prudents dans les zones rurales, ajoute-t-elle.

Pour les acheteurs et les propriétaires qui souhaitent obtenir un prêt privé par l’intermédiaire d’un courtier hypothécaire, Mme Zlatkin leur recommande de rechercher une référence auprès d’une personne en qui ils ont confiance.

Une souscription réputée est importante, souligne-t-elle. Elle fait affaire avec des dizaines de prêteurs privés dans son entreprise, dont plusieurs se spécialisent dans certains créneaux, comme les chalets à Kawartha Lakes ou les micro-condos à Toronto.

Elle conseille aux emprunteurs de comprendre que les prêteurs privés ajoutent des frais au prêt, dont un qui couvre la commission du courtier hypothécaire. Avec un prêt hypothécaire conventionnel, la banque paie la commission du courtier.

Il y a de bonnes raisons de se méfier, ajoute-t-elle.

Au plus fort de la pandémie, Mme Zlatkin travaillait avec un couple nouvellement marié qui envisageait d’acheter leur première maison.

Mme Zlatkin a calculé que les deux hommes seraient admissibles à l’achat d’une maison évaluée à 1,1 million de dollars.

Ils ont demandé à certains membres de leur famille de cosigner et leur budget s’est élevé à 1,8 million de dollars.

Mme Zlatkin a conseillé au couple de réfléchir à la manière dont ils géreraient les paiements mensuels pour la maison individuelle dans une nouvelle banlieue.

Le couple a décidé de renoncer à cet achat.

Mme Zlatkin affirme que l’intérêt sur une hypothèque à taux variable était à l’époque de 2,2 pour cent. Mais à la date d’emménagement prévue, le taux d’intérêt oscillait autour de 6,4 pour cent.

« Ils auraient perdu la maison dans les quatre premiers mois suivant leur arrivée dans la maison », dit-elle.

Elle utilise le récit édifiant pour illustrer comment les gens peuvent facilement avoir des ennuis s’ils reçoivent de mauvais conseils.

« Les gens de mon secteur peuvent gagner beaucoup d’argent grâce aux prêts hypothécaires privés », dit-elle. « Vous devez vous assurer qu’ils ont à cœur vos meilleurs intérêts. »

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