La Colombie-Britannique entame des efforts pour protéger l’offre de logements locatifs existants

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Katie Maslechko, PDG du New Rental Protection Fund, se promène dans le quartier Kitsilano à Vancouver, le 13 novembre.Tijana Martin/Le Globe and Mail

La nouvelle stratégie de la Colombie-Britannique visant à acquérir des immeubles d’habitation existants est en bonne voie, avec une poignée d’immeubles en voie d’être visés. pour d’éventuelles approbations d’ici la fin de l’année.

Le Fonds de protection des loyers vise à sauver des milliers de logements et fait partie d’un plan visant à développer le secteur du logement à but non lucratif, qui est loin d’avoir la taille de ses homologues européens. La contribution de 500 millions de dollars de la province constitue la première injection de fonds destinée à développer le secteur, qui continuera à constituer un portefeuille de propriétés et à exploiter ces actifs pour créer davantage de logements.

Une société indépendante à but non lucratif supervise le fonds, dirigé par la directrice générale récemment embauchée, Katie Maslechko, qui a notamment travaillé avec le promoteur résidentiel et industriel de Vancouver Beedie, en tant que directrice du développement.

Le fonds s’attaque à la principale menace qui pèse sur le logement abordable : pour chaque nouveau logement locatif construit, plusieurs logements abordables sont perdus, généralement en raison de réaménagements, de conversions et d’augmentations de loyer.

Le chercheur et conseiller politique basé à Ottawa, Steve Pomeroy, affirme que la région de Vancouver à elle seule perd plus de 10 logements abordables pour chaque nouvelle maison abordable construite.

L’idée est de protéger certaines locations existantes pendant que de nouvelles offres continuent de se construire, explique Mme Maslechko. Son bureau a publié un rapport provisoire indiquant que pour chaque nouvelle unité de logement abordable construite dans la province, quatre unités sont perdues.

«C’est une manière très efficace de conserver l’approvisionnement dont nous disposons, d’étendre l’approvisionnement dont nous disposons, tout en nous concentrant également sur la création d’un nouvel approvisionnement», a déclaré Mme Maslechko.

« Sinon, nous ne ferons jamais ce grand pas en avant si nous perdons toujours autant d’approvisionnement – ​​voire quatre fois plus que ce que nous avons déjà – pour chaque nouvelle unité que nous construisons. »

Cependant, tenter de sauver les locations existantes continuera d’être une bataille difficile, car la province propose également de couvrir les quartiers locatifs existants, ce qui pourrait faire grimper la valeur des terrains, a déclaré Andy Yan, directeur du programme municipal de l’Université Simon Fraser et urbaniste.

Le gouvernement envisage d’obliger les municipalités à autoriser jusqu’à six logements sur les terrains des maisons individuelles. Plus récemment, ils ont annoncé une législation autorisant une densité importante autour des nœuds de transit. Cette législation autoriserait des bâtiments allant jusqu’à huit étages entre 401 et 800 mètres d’une station Metro Vancouver SkyTrain, par exemple, et jusqu’à 20 étages dans un rayon de 200 mètres.

M. Yan a déclaré que cela mettait les quartiers de Chinatown, Gastown et Commercial Drive sous la menace d’un réaménagement et pourrait éventuellement augmenter les impôts fonciers. Les propriétés sont généralement évaluées en fonction de leur « utilisation la plus élevée et la meilleure » et imposées en conséquence.

« Vous pourriez sauver quelques arbres, mais couper la forêt à blanc », a déclaré M. Yan. « Compte tenu de ce qui se passe dans le couloir Broadway et des défis liés à la protection des locataires, et maintenant des zones de développement axées sur le transport en commun proposées par la province, « l’utilisation optimale » devient un problème sérieux qui doit être résolu.

Environ un quart du parc de logements locatifs de Vancouver se trouve dans la zone de 500 pâtés de maisons du plan Broadway – la plupart étant plus anciens et abordables. Cependant, le zonage de la ville expose ces bâtiments à un risque de réaménagement. Et avec un potentiel de réaménagement à l’horizon, il est probable que les immeubles d’habitation prennent du retard en matière d’entretien, également connu sous le nom de « désinvestissement ».

Mme Maslechko affirme que le désinvestissement des bâtiments est une préoccupation constante.

Mais jusqu’à présent, aucun immeuble d’appartements du plan Broadway n’est envisagé pour un financement, car ils sont trop précieux pour être économiquement viables, dit-elle. Au lieu de cela, d’autres sur les épaules sont en cours de révision.

« En général, les propriétés ayant un potentiel de reclassement important connaîtront intrinsèquement des difficultés. … Les chiffres ne seront pas réalisables pour l’organisation, même avec le soutien du fonds », a-t-elle déclaré.

« Parce que, comme pour toute propriété, ces acquisitions seraient évaluées en fonction de leur « utilisation la plus élevée et la meilleure », ce qui représente un écart assez important à combler.

Le rapport de son bureau indique que la Colombie-Britannique a perdu près de 100 000 appartements louant moins de 1 500 $ par mois entre 2016 et 2021. La grande majorité de ces logements – 75 pour cent – ​​étaient situés dans le Lower Mainland. Dans le Lower Mainland, 175 000 autres logements loués à moins de 1 500 $ par mois risquent d’être perdus.

Le taux de perte n’a fait que s’accélérer ces dernières années, indique le rapport, en raison du réaménagement, du désinvestissement, tel que le manque d’entretien, de la conversion vers des locations à court terme comme Airbnb, et de l’augmentation rapide des loyers, qui a déplacé de nombreux locataires à faible revenu. .

M. Pomeroy a mis à jour ses conclusions sur la perte de parc locatif abordable et a constaté que la région de Vancouver a perdu plus de 47 000 appartements dont le loyer se situait entre 750 $ et 1 000 $ sur une période de cinq ans.

La ville a perdu 25 000 unités supplémentaires louées à moins de 750 $, un nombre plus petit uniquement parce qu’il ne reste plus autant d’unités dans cette fourchette, a-t-il déclaré.

M. Pomeroy a utilisé les données du recensement de 2011 à 2021 et les données sur les nouveaux logements achevés de la Société canadienne d’hypothèques et de logement.

Il a déclaré qu’il est essentiel de ralentir la perte nette de logements locatifs abordables existants – un problème non résolu par la Stratégie nationale sur le logement.

Il félicite le gouvernement de la Colombie-Britannique d’avoir tenté de ralentir l’érosion grâce à ce fonds, mais il croit que le contrôle des postes vacants, politiquement impopulaire, aurait un impact plus important. Le contrôle des postes vacants limite les loyers qu’un propriétaire peut facturer sur un logement. Si elle était contrôlée, la valeur de l’immobilier se stabiliserait également, dit-il.

« Fondamentalement, vous instaurez un contrôle des vacances pour tout ce qui date de plus de 10 ans ou peu importe, de sorte que vous protégez ces logements à loyer inférieur afin que les loyers n’augmentent pas de 15 pour cent, et la valeur des immeubles refléterait cela. Et ils seraient alors plus abordables à l’achat », dit-il.

« Donc, acheter les unités est un peu un pansement. C’est un peu du genre « si vous ne pouvez pas les battre, rejoignez-les » en essayant d’acheter certains de ces actifs. Mais le chiffre que vous perdez à Vancouver est de 47 000… et avec le nouveau fonds, s’ils ont de la chance, ils pourraient en acheter 5 000 ou 10 000 (unités). C’est donc un petit impact. Ce n’est pas un impact négligeable, mais cela ne résout pas l’ensemble du problème.

Mme Maslechko dispose actuellement d’un effectif de quatre personnes, mais a déclaré qu’elle n’en était qu’à ses débuts. La demande est forte, avec des candidatures émanant de 70 groupes de logements à but non lucratif et de 25 propriétés occupées – pour la plupart des immeubles plus anciens des années 60 et 70 qui proposent déjà des loyers inférieurs au marché – à l’étude. Ils prévoient de commencer par financer 2 000 unités. Près de deux douzaines de fournisseurs de logements à but non lucratif expérimentés sont déjà en train d’acquérir les propriétés et d’obtenir des prêts hypothécaires, et après l’approbation finale, le fonds contribuera à fournir les capitaux propres nécessaires à l’achat et aux éventuelles améliorations. Mme Maslechko s’attend à ce qu’« au moins une poignée d’entre eux » soient prêts à être examinés par le conseil d’administration d’ici la fin de l’année, et la plupart des autres au cours des prochains mois. Les membres du conseil d’administration comprennent des PDG de l’Aboriginal Housing Management Association, de la BC Non-Profit Housing Association et de la Co-operative Housing Federation of BC, qui ont tous plaidé en faveur d’un tel fonds.

Les groupes à but non lucratif reçoivent en moyenne un financement d’environ 200 000 $ par logement, à condition qu’ils puissent prouver que la propriété est viable en tant que projet de logement abordable pour les 20 prochaines années. Il est essentiel qu’ils puissent couvrir leurs coûts de fonctionnement, sans subventions gouvernementales, estime Mme Maslechko.

En protégeant et en modernisant les bâtiments, dit-elle, ils peuvent le faire « à une fraction du coût de ce qu’il faut pour en construire de nouveaux ».

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