La faiblesse du marché des copropriétés au centre-ville de Toronto entraîne une baisse des taux de location et une augmentation du taux d’inoccupation

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Un projet de condominiums au coin des rues Queen Est et Mutual au centre-ville de Toronto, reflété dans un grand miroir d’un projet de développement à proximité, est photographié le 29 août 2023.Fred Lum/Le Globe and Mail

Dans un pays où l’abordabilité des loyers et les taux d’inoccupation se sont détériorés tout au long de l’année 2023, comment les loyers ont-ils chuté et les taux d’inoccupation ont-ils augmenté dans les quartiers les plus chers du centre-ville de Toronto ?

« Faites-moi confiance quand je vous dis que je n’ai jamais connu d’unités vacantes », a déclaré Sundeep Bahl, un agent immobilier de Toronto de l’équipe Re/Max Plus City, spécialisé dans l’achat et la vente de copropriétés appartenant à des investisseurs et qui fournit également ses propres services de gestion immobilière.

« Nous recevons un préavis de 60 jours (d’un locataire qui quitte) et nous avons expiré le délai de 60 jours. Le logement est maintenant vacant et nous ne trouvons pas de locataire pour le propriétaire.

Selon les analystes du marché des copropriétés Urbanation Inc., les loyers des copropriétés ont chuté de 5,7 pour cent au quatrième trimestre de 2023, la baisse la plus rapide depuis le début de l’enregistrement des données de location en 2010. Cela ne ramène pas les prix là où ils étaient avant une hausse de 10 pour cent. -cents au début de 2023, mais la seule baisse comparable récente est l’exode à court terme que Toronto a connu au cours de la première année de la pandémie de COVID-19 en 2020.

La baisse du marché locatif du centre-ville a beaucoup à voir avec la situation du plus grand marché d’appartements en copropriété au Canada : les ventes de copropriétés non construites ont atteint des creux rarement vus, le marché de la revente est confronté à une baisse des prix et, en même temps, de plus en plus des unités nouvellement achevées sont ajoutées au marché chaque trimestre. Urbanation indique que le nombre de nouveaux condos livrés au dernier trimestre de 2023 a atteint 7 408 unités, en hausse de 26 % par rapport à l’année précédente. Et la projection pour le premier trimestre 2024 semble être à peu près la même, voire plus grande.

Selon M. Bahl, cela signifie qu’il y a au moins 3 600 appartements en copropriété à louer dans les deux quartiers du centre-ville les plus denses (appelés C01 et C08 par les agents immobiliers locaux) et que près de 60 pour cent d’entre eux sont vacants.

«Ils se cannibalisent mutuellement», a déclaré Pauline Lierman, vice-présidente des études de marché chez Zonda Urban. « Ce n’est pas la première fois que nous constatons une cannibalisation dans certaines poches de quartier. Mais à cette échelle, cela fait vraiment une différence. »

Le marché actuel constitue un ajustement pour les propriétaires qui ont acheté des condos à Toronto pour les louer, car l’univers des condos est devenu la catégorie de location la plus chère, selon les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Avec une surabondance soudaine de condos, plus plus de 5 500 récemment ouverts. Dans le cas des appartements locatifs construits à cet effet, il y a plus de concurrence pour les meilleurs locataires.

« Ils sont tellement habitués à des locataires à un seul occupant, qualifiés triple A, qui gagnent entre 90 000 et 100 000 dollars », a déclaré M. Bahl à propos de ses investisseurs, qui, selon lui, perdent patience face à son incapacité à planifier les visites. « C’est vraiment difficile de trouver quelqu’un de qualifié à ce stade. »

Il a également été difficile de pousser les propriétaires à envisager de baisser le prix en dessous du tarif en vigueur, situé entre 2 200 et 2 400 dollars, pour un condo en centre-ville. De manière anecdotique, l’un des clients de M. Bahl qui a accepté d’inscrire son immeuble « en dessous du marché » à 2 100 $ a trouvé un locataire en deux semaines.

La baisse des loyers n’est qu’un signe supplémentaire d’un marché des copropriétés en difficulté après une année qui a connu l’un des volumes de ventes les plus bas de l’histoire moderne.

Selon Zonda Urban, il y a eu près de 15 000 ventes d’appartements en copropriété en préconstruction dans la région du Grand Toronto l’année dernière, soit une baisse de 36 % par rapport à 2022. Urbanation Inc. a enregistré des chiffres de ventes légèrement inférieurs pour la région du Grand Toronto, ce qui porte ce chiffre à environ 12 600, mais toujours a déclaré que l’année dernière, c’était seulement la troisième fois au cours des deux dernières décennies que les ventes étaient inférieures à 13 000 unités. La tendance à long terme, selon la société, est proche de 25 000 unités.

Dans la ville de Toronto, la situation était encore plus dramatique : les 6 498 unités vendues en 2023 représentent une baisse de 48 % par rapport à 2022 et marquent un autre plus bas niveau depuis 20 ans. Pire encore, la vitesse à laquelle les nouvelles unités sont « absorbées » par le marché. L’urbanisation enregistre 22 000 unités de préconstruction invendues à la fin de 2023, ce qui représente environ 21 mois de stocks (soit le double du montant normal du marché). L’étude a révélé que 31 pour cent des projets vendaient moins de 30 pour cent de leurs unités. « Deux ans plus tôt, au quatrième trimestre 2021, aucun projet de préconstruction n’avait été vendu à moins de 30 pour cent. »

Selon Zonda, le prix est le facteur déterminant pour quel projet sera vendu. « Sur les 6 819 appartements mis sur le marché au quatrième trimestre, 26 pour cent se sont vendus à une moyenne de 1 334 $ (le pied carré), soit 816 101 $. » Lors du lancement de 19 nouveaux projets, 45 pour cent des ventes concernaient des unités coûtant moins de 1 200 $ le pied carré.

« Les projets de condos se recalibrent, les prix baissent », a déclaré Mme Lierman. « J’ai un (projet) où ils baisseront probablement de 100 $ le pied carré, juste pour faire avancer les choses.

Zonda a également enregistré 1 400 unités de copropriété qui ont fait l’objet de tentatives de suspension indéfinie des ventes ou ont été purement et simplement annulées au quatrième trimestre 2023, tandis que 1 100 autres ont été mises sous séquestre et risquent d’être annulées.

Même sur le marché de la revente, les prix ont tendance à baisser même si les ventes augmentent.

Selon les données les plus récentes du Toronto Regional Real Estate Board sur le marché des copropriétés de Toronto, les ventes d’unités en janvier 2024 ont augmenté de 46 % par rapport à janvier 2023, mais le prix de vente moyen jusqu’à présent en 2024 (709 419 $) est resté essentiellement stable, en baisse. 0,24 pour cent par rapport à l’année dernière (711 171 $).

L’inventaire est une autre cause probable, puisque le volume des inscriptions disponibles a augmenté de 28 pour cent d’une année sur l’autre (passant de 2 494 à 3 215 inscriptions actives). Ces inscriptions passent également plus de temps sur le marché, soit en moyenne huit jours de plus en 2024 qu’en 2023.

L’autre signal que Mme Lierman surveille de près est celui des acheteurs en préconstruction qui s’éloignent des gisements. Elle a déclaré que Zonda n’avait rien vu de statistiquement significatif, mais a noté qu’on lui avait parlé d’une légère hausse des défauts de paiement des acheteurs s’ils arrivaient tard dans le cycle de vente avec un dépôt de 5 pour cent en 2022 pour les condos qui sont maintenant terminés. Ces acheteurs espéraient probablement revendre leurs logements sur le marché des cessions et n’étaient pas en mesure de trouver preneur pour des logements coûtant plus de 1 900 $ le pied carré.

« Il y avait beaucoup d’exubérance, dans le sens où cette hausse des prix allait simplement se poursuivre », a déclaré Mme Lierman. « Pas maintenant, pas maintenant. »

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