La tentative du régulateur d’exploiter les données des propriétaires de copropriétés est dénoncée

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Les condominiums près de Jarvis St. et Queens Quay East sont photographiés le 10 mars 2021.Fred Lum/le Globe and Mail

Une tentative de l’organisme de réglementation des copropriétés de l’Ontario d’envoyer des courriels à tous les propriétaires de condominiums de la province a soulevé des préoccupations en matière de confidentialité et d’éthique auprès des gestionnaires immobiliers professionnels et des experts en droit des copropriétés.

Chaque année, les associations condominiales de l’Ontario doivent déposer une déclaration annuelle à l’Autorité des condominiums de l’Ontario. À partir de cette année, le CAO a ajouté une nouvelle section à ce dépôt obligatoire qui demande comment chacun des plus de 12 000 condos conserve la trace des adresses électroniques des propriétaires enregistrés. Le formulaire poursuit en indiquant que « le CAO aimerait s’engager directement avec tous les propriétaires de condos concernant les informations et les services que nous avons développés » et demande aux gestionnaires de cocher une case « Oui » ou « Non » pour indiquer s’ils souhaitent être contacté par le CAO pour « discuter de la façon dont nous pourrions entrer en contact avec vos propriétaires ».

La demande de consultation relative aux adresses électroniques est un signal d’alarme pour les sociétés de gestion de copropriété qui affirment avoir des obligations éthiques et légales de ne partager ce genre d’informations avec qui que ce soit, encore moins avec un organisme tiers comme le CAO.

«Je crois que ce qu’ils essaient de faire, c’est d’aller complètement trop loin. Je ne crois pas qu’ils aient le pouvoir ou le droit de demander les coordonnées des propriétaires individuels de syndicats de copropriété », a déclaré Robert Weinberg, président et chef de la direction de Percel Inc., qui gère des immeubles pour 180 syndicats de copropriété. Il se demande si des entreprises comme la sienne ont le droit légal de partager ces adresses e-mail avec qui que ce soit, sans parler du CAO. « Ce qu’ils ont fait est intrusif », a déclaré M. Weinberg. « Je ne sais pas comment ils ont obtenu l’autorisation de le faire, mais nous n’allons certainement pas leur permettre de violer les droits des individus en leur donnant accès sans leur permission. »

Dans deux déclarations envoyées par courrier électronique, le CAO a confirmé avoir modifié le formulaire, mais a déclaré que ses objectifs étaient conformes aux règles de confidentialité. Il indique qu’en 2022, le CAO a élaboré un bulletin d’information électronique destiné aux propriétaires de condos, mais que celui-ci a connu un succès limité : « Très peu des 900 000 (plus) propriétaires d’unités en Ontario reçoivent le bulletin d’information et d’autres communications du CAO directement de notre part. L’objectif du CAO, selon le communiqué, était de « discuter de la façon dont nous pourrions dialoguer directement avec les propriétaires sans compromettre la vie privée » afin « d’alléger le fardeau imposé aux associations condominiales de partager nos informations ».

« Plus de 3 500 associations condominiales ont déposé leurs déclarations cette année et parmi elles, 58 pour cent ont indiqué qu’elles étaient prêtes à collaborer avec le CAO sur la manière d’entrer en contact avec les propriétaires », indique le communiqué du CAO.

Mais ce chiffre peut être trompeur. Certains gestionnaires déclarent avoir coché « Oui » lors d’une discussion, mais uniquement pour pouvoir indiquer clairement qu’ils répondront « Non » à une demande de contact avec leurs propriétaires.

«Je ne pouvais pas envoyer (de courriels) à un concessionnaire automobile ou à un agent immobilier», a déclaré Dean McCabe, président de la société de gestion de copropriétés The Meritus Group. « Ce n’est pas différent (pour le CAO). C’est ce que notre avocat nous a dit.

Selon l’expert en droit des condominiums Rod Escayola, la Loi sur les condominiums de l’Ontario établit des limites strictes qu’une collaboration avec le CAO ne peut pas franchir.

« Il serait inapproprié, à mon avis, que des gestionnaires fournissent des données personnelles, y compris des adresses électroniques, au CAO », a déclaré M. Escayola. «À moins et jusqu’à ce que la réglementation soit modifiée pour autoriser une telle divulgation. Les informations de courrier électronique des propriétaires sont obtenues par les gestionnaires aux fins énoncées dans la Loi sur les condominiums – et non pour devenir le trampoline marketing du CAO.

Le CAO est ce qu’on appelle une autorité administrative. Il ne s’agit pas d’un organisme gouvernemental de l’Ontario, mais il gère une partie du cadre réglementaire provincial pour les copropriétés au nom de la province. Parmi les tâches qu’elle exerce, citons la gestion du Tribunal d’appel des copropriétés où les propriétaires et les sociétés peuvent résoudre les différends.

Comme le souligne M. Escayola, l’une des premières décisions du TASC traitait du sujet des courriels et concluait que la Loi ne confère pas le droit, même aux propriétaires d’un condo, de recueillir les adresses électroniques des autres propriétaires de leur immeuble.

L’Autorité ontarienne de réglementation de la gestion des condominiums a été créée en même temps que le CAO et remplit une fonction chevauchante consistant à délivrer des licences aux gestionnaires immobiliers qui gèrent les affaires quotidiennes de la plupart des condominiums de la province, et son code d’éthique en particulier. interdit aux gestionnaires de partager les données numériques des propriétaires de copropriété avec des tiers.

La législation fédérale du Canada dans ce domaine – la Loi sur la protection des renseignements personnels et les documents électroniques – met fortement l’accent sur le consentement. Selon l’expert en droit de la vie privée Scott Lamb, associé chez Clark Wilson LLP, il est possible que si le CAO obtient et utilise des contacts par courrier électronique qui ne lui ont pas été expressément accordés par les propriétaires, il pourrait faire l’objet de plaintes auprès du Commissariat à la protection de la vie privée du Canada.

« Le commissaire à la protection de la vie privée se demande s’il existe d’autres moyens de gérer ce problème sans collecter ces informations », a déclaré M. Lamb. « Il y aura des avocats qui donneront des conseils, et ils diront par défaut : « Vous allez obtenir le consentement ». Ils (le CAO) pourraient être contraints, en fin de compte, d’envoyer des demandes – par écrit, sur papier – confirmant : « Voulez-vous recevoir ce contenu ? »

Dans une deuxième déclaration, le CAO a apporté des précisions supplémentaires sur sa position. « Les questions ne s’adressaient pas aux gestionnaires et ne demandaient pas aux associations condominiales une liste des adresses électroniques des propriétaires. Notre demande est une inscription volontaire à une consultation. Comme toujours, le CAO respecte les dispositions de la loi en matière de données et de confidentialité.

De l’avis de M. Escayola, tout cet exercice n’est pas judicieux.

« En toute honnêteté envers le CAO, l’objectif est louable. Je soupçonne que c’est dans le contexte de l’amélioration de la façon dont ils servent l’industrie », a-t-il déclaré. « Mais la sage décision serait de supprimer cette question et probablement d’ignorer tous les ‘oui’ qu’ils ont obtenus. »

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