Le marché industriel au troisième trimestre reste solide avec une demande stable pour les centres logistiques

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Les rapports de marché pour le troisième trimestre 2023 montrent que la demande en biens immobiliers industriels tels que les entrepôts et les centres logistiques ralentit, mais l’augmentation de l’offre n’est toujours pas suffisante pour rattraper les taux d’inoccupation typiques d’il y a quelques années.Getty Images

Il est de plus en plus facile pour les entreprises de trouver des propriétés industrielles qu’il y a deux ans, mais la demande reste relativement élevée pour les terrains industriels dans les points chauds comme la région du Grand Toronto, Vancouver et Calgary.

Si vous êtes constructeur ou propriétaire d’espace industriel, la fête n’est pas terminée ; ça devient juste plus calme. Les rapports de marché pour le troisième trimestre 2023 montrent que la demande en biens immobiliers industriels tels que les entrepôts et les centres logistiques ralentit, mais l’augmentation de l’offre n’est toujours pas suffisante pour rattraper les taux d’inoccupation typiques d’il y a quelques années.

Selon le rapport sur les chiffres industriels de CBRE, publié début octobre, le taux de disponibilité national dans le secteur industriel a augmenté pour un quatrième trimestre consécutif, à 2,5 pour cent au troisième trimestre. Bien que davantage d’espace soit disponible, les taux d’inoccupation restent bien inférieurs au niveau historique de la propriété industrielle canadienne de 4,7 pour cent, note le rapport.

L’aperçu national du marché de Colliers Canada pour le troisième trimestre dresse un tableau similaire. « Après des années apparemment imparables de hausse des loyers et de baisse des postes vacants, la disponibilité industrielle a augmenté… (mais) cela ne veut pas dire que le marché est faible, car les loyers restent à des niveaux record », indique le rapport.

« Le marché industriel a été incroyablement tendu ces dernières années », déclare Jim Clayton, professeur d’immobilier et directeur du Brookfield Centre de la Schulich School of Business de l’Université York à Toronto. « Les choses commencent à changer, et c’est tout à fait naturel car, comme les autres marchés, il traverse des cycles. »

Le marché industriel reste tendu car de plus en plus d’entreprises ont besoin d’espace pour gérer l’augmentation des commandes et des livraisons du commerce électronique, a déclaré le professeur Clayton.

En août, Amazon Canada a ouvert plus tôt à Calgary un nouveau centre de distribution de 131 millions de dollars et 1,2 million de pieds carrés, appelé YYC6 Project Violin, spécialisé dans le traitement des commandes lourdes et volumineuses telles que des barbecues, des équipements de gym et des matelas.

« La demande pour ce type de propriété industrielle a commencé avant le COVID-19 et s’est poursuivie : nous avons tous commencé à rester chez nous et à commander des choses en ligne. Une grande partie de l’espace industriel nécessaire à ce type d’économie a été construit parce que les bâtiments existants sont obsolètes – les plafonds sont trop bas ou la technologie à l’intérieur est inadéquate », explique le professeur Clayton.

Cela a donné naissance à un marché des sites industriels, certes encore tendu, mais en pleine évolution. De nouveaux bâtiments sont en construction ; Pendant ce temps, les propriétaires et les locataires s’adaptent à des coûts d’emprunt plus élevés suite aux hausses successives du taux directeur de la Banque du Canada depuis le début de 2022.

« Je ne pense pas que le marché va chuter de façon spectaculaire, mais il va devenir plus équilibré », déclare le professeur Clayton. « Il y a quelque 16 millions de pieds carrés d’espace industriel en construction dans la seule région du Grand Toronto qui seront bientôt mis sur le marché. »

Selon Colliers, le loyer net moyen demandé pour une propriété industrielle au Canada est de 14,93 $ le pied carré. À Toronto, c’est 18,57 $, et à Vancouver, c’est la somme énorme de 21,84 $, mais avec un taux d’inoccupation très élevé de seulement 1,2 pour cent. Pendant ce temps, à Calgary, les taux d’inoccupation dans le secteur industriel sont également faibles, à 2 pour cent, mais les loyers moyens ne sont que de 11,89 $ le pied carré.

« De nombreuses entreprises qui n’ont plus d’espace à Vancouver et qui ont besoin de plus d’espace déménagent à Calgary », explique Russell Wills, responsable de la recherche industrielle chez Colliers Canada.

« Cela est dû en partie à la demande d’espace dans le secteur de l’énergie, mais il y a beaucoup de nouvelles activités dans d’autres secteurs. L’installation d’Amazon en est un exemple », dit-il.

« De nombreux autres nouveaux bâtiments industriels sont également en cours de construction à Calgary – des entrepôts, des installations logistiques de tiers, des lieux adaptés au commerce électronique », ajoute M. Wills.

Calgary a également offert des incitatifs pour la conversion d’espaces de bureaux en logements, dans le but de fournir jusqu’à 2 300 logements et de réduire le taux d’inoccupation des bureaux de 26,7 pour cent au troisième trimestre. Le programme a récemment été suspendu par la ville pour apporter des ajustements aux détails et obtenir davantage de financement.

Le marché de la sous-location de propriétés industrielles est également en vogue en ce moment, dit M. Wills.

« De nombreuses entreprises ont loué des espaces à la fin de la pandémie et s’adaptent à des espaces plus petits en sous-louant, à mesure qu’elles déterminent ce dont leur entreprise a réellement besoin », dit-il.

Le promoteur industriel David Owen affirme que son entreprise constate une forte demande d’espaces d’entrepôt intercalaires – des propriétés développées sur des sites inutilisés ou sous-utilisés à proximité des routes, transports en commun, égouts et autres services d’infrastructure existants.

« Nous nous attendons à ce que cette demande continue de croître, étant donné le manque de nouvelle offre de ce type d’actifs », déclare M. Owen, président et chef de l’exploitation de Pure Industrial, une entreprise dont le siège social est à Toronto qui possède, loue et gère des entrepôts. à travers le pays.

Même si de nouveaux projets industriels voient le jour, le rythme de la construction industrielle ralentit, dit-il.

« Les mises en chantier ont diminué de près de 80 % au troisième trimestre par rapport à la même période de l’année dernière, et l’offre en cours de construction consiste principalement en de grandes installations situées en banlieue, destinées aux distributeurs à grande surface », dit-il.

Cependant, tout le monde n’a pas envie ou n’a pas besoin d’un centre logistique géant, ajoute M. Wills : « Nos clients veulent être situés à proximité de leur main-d’œuvre et de leurs clients afin de maximiser l’efficacité de leurs entreprises. Cela se fait généralement dans des nœuds plus intercalaires, là où existent des populations denses et où il y a des transports en commun.

Le marché actuel de la propriété industrielle « devrait être davantage considéré comme un refroidissement d’un secteur qui a été essentiellement en surchauffe pendant plus de deux ans », selon les Perspectives industrielles du Canada de Cushman & Wakefield pour le troisième trimestre 2023.

« Le côté construction de l’équation continuera probablement à être un facteur clé qui détermine les taux d’inoccupation ainsi que les totaux d’absorption au cours des prochains trimestres », indique le rapport sur les perspectives.

Le professeur Clayton convient que le marché est en transition.

De nombreux bâtiments industriels sont peut-être en construction actuellement, mais la hausse des taux d’intérêt affecte les projets de nouveaux développements et de locations, dit-il.

« L’offre ne parvient toujours pas à répondre à la demande, mais en même temps, tout est actuellement réévalué », explique le professeur Clayton.

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