Un seau en béton est soulevé par une grue dans un condominium en construction sur l’avenue Broadway, au nord de Toronto, le 5 octobre.Fred Lum/Le Globe and Mail
Les constructeurs de logements locatifs préviennent qu’ils pourraient avoir besoin de davantage d’incitatifs financiers de la part du gouvernement pour aider à lutter contre la crise du logement, même si les provinces se joignent à Ottawa pour supprimer les taxes de vente sur les nouveaux projets de construction locative.
« Il y a d’autres vents contraires », a prévenu Adrian Rocca, directeur général de Fitzrovia Real Estate. « Cela ne débloque pas immédiatement une grande partie de l’offre. » L’entreprise de M. Rocca possède quatre immeubles locatifs récemment achevés et cinq en cours ou en planification. Selon lui, face à la hausse des coûts de construction et aux taux plus élevés des prêteurs, les exonérations de taxe de vente ramènent au mieux les choses au point neutre d’il y a deux ans, lorsque le pays construisait encore suffisamment de logements locatifs. « C’était un grand premier pas, sans aucun doute », a-t-il déclaré.
Le 13 septembre, le gouvernement fédéral a annoncé qu’il supprimerait la taxe sur les produits et services de 5 pour cent sur la construction de nouveaux projets locatifs, et le 1er novembre, l’Ontario a emboîté le pas en supprimant la partie provinciale, soit les 8 pour cent restants, de la taxe sur les produits et services. la taxe de vente harmonisée.
Ces mesures surviennent alors qu’un rapport d’octobre d’Urbanation Inc. prévient que le niveau des immeubles locatifs dans la région de Toronto a chuté de 9 % par rapport au début de 2022, avec seulement 18 267 logements locatifs spécialement construits en construction au troisième trimestre de cette année. Ce recul était directement lié à la hausse des taux d’intérêt : l’urbanisation n’a enregistré que 2 938 nouvelles constructions locatives jusqu’à présent en 2023, soit une baisse de 54 % par rapport aux trois premiers trimestres de 2021. Le rapport indique qu’il y a 41 034 unités approuvées dans le secteur locatif. pipeline de planification en attente de commencer la construction.
« Si nous voulons plus de locations, nous devons donner la priorité aux politiques qui garantissent que les promoteurs puissent les construire », a déclaré Shaun Hildebrand, président d’Urbanation, qui a également suggéré que des allocations de densité plus élevées et des approbations plus rapides sont nécessaires au niveau municipal.
« Nous constatons que la TVH n’a pas été en mesure de faire pencher la balance pour nous », a déclaré Bryan Levy, directeur financier du groupe Preston et PDG de sa branche de développement, DBS Developments. « Nous serions ravis de faire de la location, (mais) la plupart du temps, ce n’est pas faisable. »
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DBS Developments a prévu deux lancements de condos et loue actuellement son immeuble locatif de luxe Forest Hill au 215 Lonsdale Rd. à Toronto. M. Levy a déclaré que les gouvernements fédéral et provincial devraient envisager d’étendre rétroactivement les exonérations de TVH aux entreprises comme la sienne qui construisent actuellement des logements locatifs indispensables. « (100 Eastdale, une tour de location de 400 logements) a commencé avant le 14 septembre. De bonne foi, nous avons commencé à construire cela pendant la pandémie – et avons connu une augmentation des coûts de 50 pour cent. »
M. Rocca a déclaré que Toronto devrait envisager des politiques telles qu’une réduction ou un congé d’impôt foncier, grâce auxquelles un nouvel immeuble locatif pourrait éviter de payer des impôts fonciers pendant sa première décennie ou ses deux premières années. De telles politiques de réduction ont été un outil populaire pour le développement économique aux États-Unis, mais les recherches suggèrent, au mieux, des liens ténus avec la stimulation de la croissance.
« Je ne pense pas qu’il faille nécessairement recourir à des incitatifs fiscaux », a déclaré Joseph Feldman, vice-président exécutif et chef de l’exploitation chez Camrost Felcorp Inc. « Je pense que des discussions sur la construction peuvent avoir lieu à l’échelle de la province. Camrost Felcorp loue actuellement un immeuble locatif récemment terminé au 36 Brentcliffe Rd. « Il y a certaines choses que seul l’Ontario fait, que New York ne fait pas et que cela ne se produit pas ailleurs au Canada. »
Parmi les changements potentiels au Code du bâtiment de l’Ontario, M. Feldman pense qu’ils pourraient permettre aux promoteurs d’immeubles de grande hauteur de réaliser des économies. Il mentionne les ventilateurs de hotte pour les cuisinières. En Ontario, il est nécessaire que ces conduits soient conduits vers l’extérieur, ce qui représente une dépense considérable dans un immeuble de grande hauteur. Un autre domaine qu’il suggère d’examiner est la réduction de la couverture des gicleurs. « Les gicleurs font grimper les coûts d’assurance et leur installation est très coûteuse », a-t-il déclaré. Les gicleurs sont également une source de dégâts d’eau coûteux dans de nombreux immeubles de grande hauteur en raison de fuites et d’activations accidentelles.
Mike Tsourounis, associé directeur et responsable de l’immobilier chez Hazelview Investments, qui exploite 24 000 locations dans 25 villes au Canada, a déclaré que même si les changements à la TVH sont les bienvenus, d’autres frais d’aménagement imposés par les gouvernements municipaux ou provinciaux peuvent représenter 25 à 30 pour cent des revenus. le budget d’un nouveau développement.
Hazelview construit de nouvelles tours de location à Brampton, en Ontario, et à Ottawa. M. Tsourounis ne réclame pas une réduction généralisée de tous les types de frais de développement. Il suggère plutôt que les villes pourraient essayer d’appliquer certaines nuances aux frais qui devraient être facturés selon que le bâtiment est construit en tant qu’unités en copropriété ou en location.
« Nous avons des tarifs en quelque sorte homogènes sur l’offre, qu’il s’agisse d’appartements de luxe haut de gamme ou d’appartements locatifs du marché », a déclaré M. Tsourounis. « Des solutions qui lient les redevances d’aménagement à ce que sera le mode d’occupation du bâtiment, ce seraient les bonnes étapes. »