Almas Ilyas regarde dans la rue près de l’extérieur de l’appartement au sous-sol qu’elle loue à Mississauga, le 4 novembre.Christopher Katsarov/The Globe and Mail
Pour les nouveaux Canadiens, l’achat d’une première propriété est parfois la réalisation du rêve d’une vie meilleure. Mais un groupe d’acheteurs d’un projet de maisons en rangée à Cambridge, en Ontario, préviennent qu’un article obscur de la loi ontarienne sur les locataires peut transformer ce rêve en cauchemar.
« Tout s’est mal passé. Rien ne s’est bien passé », a déclaré Roland Shehaj, qui a acheté une maison en rangée de trois chambres sur Parkview Crescent à Cambridge en Ontario, en 2022. Ce qu’il a vite découvert, c’est que, parce que la maison en rangée faisait partie d’un complexe qui avait été converti à cet effet. -construit des locations en copropriété, il n’allait pas pouvoir emménager tant que les locataires dont il héritait voudraient rester. « J’ai un cousin qui est en quelque sorte parajuriste. Il a dit : ‘Tu es foutu.’
M. Shehaj est diplômé de l’Université albanaise de Tirana en 2009 et est allé travailler pour un sous-traitant de l’OTAN en tant que spécialiste informatique sur des bases militaires en Afghanistan. Il a travaillé avec des soldats canadiens et, en 2014, a postulé pour travailler dans ce pays, atterrissant en Alberta et déménageant finalement en Ontario avec sa petite amie. Le couple a fondé une famille et en 2020, M. Shehaj est devenu citoyen. En avril 2022, alors que le marché immobilier frénétique était à son apogée, il a payé 485 000 $ pour une maison en rangée qu’il découvre désormais que sa famille ne peut légalement occuper. La famille de cinq personnes paie toujours 2 000 $ par mois pour un appartement de deux chambres à Mississauga, tout en payant 2 100 $ par mois pour l’hypothèque de sa maison en rangée, dont le loyer n’est que de 1 300 $, soit moins du tiers de ses coûts. « Il n’y a aucune issue », a-t-il déclaré. « Je suis obligé d’être responsable de quelque chose dont je ne veux pas. »
Les experts conviennent que M. Shehaj est dans une impasse. Dans la plupart des cas, un propriétaire d’une propriété louée peut utiliser les articles 48 ou 49 de la Loi sur la location à usage d’habitation de l’Ontario pour obtenir ce qu’on appelle une ordonnance d’expulsion pour « usage personnel du propriétaire » ou ordonnance d’expulsion N12. Mais un article rarement utilisé de la loi, l’article 51, bloque les expulsions pour usage propre et protège de manière permanente l’occupation des locataires qui ont été en place grâce à une telle conversion en copropriété. (Cet article s’applique uniquement aux condos convertis après 1998 et aux immeubles loués avant 1986).
Seconde. 51 est si obscur que même les spécialistes du droit des propriétaires et des locataires ont rarement vu une affaire s’appuyer sur elle.
«Je peux dire dans ma carrière que je n’ai jamais vu cela personnellement», a déclaré Ryan Hardy, avocat du Advocacy Centre for Tenants Ontario, qui n’a pu trouver que deux références dans la base de données juridique CANLII où cela avait déjà été cité.
M. Shehaj ne l’avait pas vu non plus, mais le contrat d’achat et de vente (APS) qu’il a signé n’est pas un document standard. Il contient un langage qui montre que les vendeurs ont compris l’importance de la Sec. 51 et a divulgué son application potentielle aux villes de Parkview. « L’acheteur reconnaît et s’engage à : (i) comprendre l’article 51 (1) de la Loi sur la location résidentielle… et (iii) assumer le locataire à la clôture », indique le contrat d’achat.
La même chose est arrivée à au moins deux autres acheteurs qui ont acheté des maisons en rangée dans le même pâté de maisons en même temps et qui ont également signé un APS sans bien comprendre l’importance de la Sec. 51. Ces acheteurs reconnaissent avoir signé, mais se sentent toujours induits en erreur par leur agent immobilier et par le vendeur, Muse Properties Limited Partnership.
Almas Ilyas est un souscripteur d’assurance qui a travaillé pour une demi-douzaine d’institutions d’assurance et financières canadiennes depuis le milieu des années 1990 après avoir obtenu son diplôme de l’Université de Karachi au Pakistan. Elle cherchait une maison abordable lorsqu’un agent immobilier qu’elle connaissait, Muhammed Nadeem d’IQI Global Real Estate Ltd., l’a approchée avec ce qui semblait être une bonne affaire.
« Cet agent m’est personnellement connu, je l’ai trouvé digne de confiance », a-t-elle déclaré. « Je ne comprends pas entièrement tout le processus de vente ; Je l’ai fait sur une base de confiance.
Elle se demande maintenant si cette confiance était bien placée et s’il comprenait les conséquences de la Sec. 51. Elle a déclaré que M. Nadeem l’avait encouragée à signer un contrat de cession dans le cadre duquel elle prenait en charge l’achat d’une unité Parkview de Nasim Khan et Asif Khan, dont une partie prévoyait le paiement d’un montant supplémentaire de 50 000 $ au-dessus du prix d’achat initial de 475 000 $ de Khan. Seconde. 51 est mentionné dans l’APS Mme Ilyas a accepté de prendre la relève.
Parce qu’il y avait un locataire dans le logement qu’elle a acheté, Mme Ilyas a récemment emménagé dans une maison en rangée – mais pas dans celle qu’elle a achetée. « Avant, je payais 1 700 $ de loyer et maintenant, je paie 900 $ : je vis dans une chambre au sous-sol d’une maison en rangée », a-t-elle déclaré. « L’hypothèque (de Parkview) est de 2 900 $ ; Je paie trop d’argent. Je ne pense pas avoir été traité équitablement.
Lorsque son premier contrat a été confié à Mme Ilyas, Asif Khan a travaillé avec M. Nadeem pour acheter une autre unité sur Parkview Crescent avec quatre chambres. Il est également venu avec un locataire qui, selon lui, avait Sec. 51 protections.
« Nous avons discuté avec lui (M. Nadeem) : ‘Cette clause, vous ne nous la dites jamais !’ Il a dit qu’il ne le savait jamais non plus, qu’il ne le savait jamais », a déclaré M. Khan, un superviseur de sécurité à la retraite, qui n’a pas pu joindre M. Nadeem ces derniers jours. Il continue également de louer tout en payant près de 2 400 $ pour l’hypothèque de la maison en rangée de Parkview (le loyer de son locataire n’est que de 1 200 $).
M. Nadeem n’a pas répondu aux tentatives de Globe de le contacter.
Dans les trois cas, le vendeur à Parkview était Muse Properties, une société holding composée de deux administrateurs : l’entrepreneur Kartik Ganatra et Ryan Giles, un vendeur immobilier chez Revel Realty à Grimsby. Les deux hommes ont refusé de commenter cette information lorsqu’ils ont été contactés par le Globe.
Étant donné que M. Giles était copropriétaire et agent immobilier enregistré, un formulaire de divulgation standard de l’Ontario Real Estate Association a été ajouté aux contrats d’achat de Parkview qui exige une « divulgation complète de tous les faits à ma connaissance qui affectent ou affecteront la valeur de la propriété. » La divulgation de M. Giles dure une phrase et se lit comme suit : « Au meilleur de ma connaissance, je ne sais rien qui puisse affecter la valeur de la propriété. »
Les acheteurs de Parkview soutiennent que la présence de locataires non expulsables a dévalué les unités de copropriété qu’ils ont achetées.
« Ce sont des informations assez pertinentes – vous êtes censé divulguer toutes ces choses », a déclaré Brian Madigan, ancien avocat et agent immobilier chez Re/Max West Realty Inc, qui a fréquemment été appelé comme témoin expert dans des litiges juridiques entre clients et agents. . Il fait valoir que même si un autre article de l’APS comprend une divulgation écrite concernant la Sec. 51, le devoir éthique de M. Giles en tant qu’agent immobilier est clair. « Vous devez prendre les devants. Dans un cas où vous avez dit que vous ne saviez rien ? Non, ce n’est pas suffisant », a déclaré M. Madigan.
Bien que M. Ganatra et M. Giles n’aient pas répondu, un avocat qui les représente – David Ionico, associé de McHugh Whitmore LLP – a envoyé par courrier électronique une déclaration en réponse aux questions concernant leur Sec. 51 divulgations.
« Il y avait une transparence totale concernant les locations afin de garantir que les droits des locataires étaient protégés et que les acheteurs en étaient conscients », a déclaré M. Ionico. « De plus, les acheteurs étaient représentés de manière indépendante par leurs propres agents immobiliers et avocats et recevaient des conseils de ces professionnels. Muse Properties n’a reçu aucune nouvelle d’acheteurs à cet égard depuis la clôture des ventes.
Pour les acheteurs, même un an plus tard, ils se sentent toujours pris au piège et désespérés.
« Je comprends que j’ai commis une erreur », a déclaré M. Shehaj, qui a tenté sans succès de vendre son unité à un prix qui ne le ruinerait pas. « Cette affaire ne peut en aucun cas être résolue. »
Note de l’éditeur: Une version précédente de cet article faisait référence à tort à Brian Madigan en tant qu’avocat. C’est un ancien avocat. Cette version a été mise à jour.