Vancouver a du mal à mettre un prix à cette vue

Qu’est-ce que Vancouver sans ses vues sur les montagnes ? Et pourquoi les riches devraient-ils avoir un accès exclusif à ces opinions ?

Telles sont les questions clés que se posent d’anciens employés municipaux et défenseurs du logement alors que l’opposition monte à la décision du conseil municipal de revoir les protections de vue de longue date qui sont uniques à Vancouver.

Des protections contre les regards sont mises en place depuis 1989, depuis différents points de la ville. Que les gens traversent le pont de la rue Granville ou le long de la digue de False Creek South, ou qu’ils regardent le centre-ville depuis la rue Cambie, ils peuvent profiter de la vue majestueuse sur les montagnes.

La ville compte 26 « cônes de vue » de ce type, et le conseiller municipal Peter Meiszner, qui a présenté la motion de révision, affirme qu’ils ne sont pas tous nécessaires. Il dit que certains d’entre eux entravent probablement l’accès au logement, aux espaces commerciaux et à d’autres avantages.

Le promoteur Intracorp Homes a demandé la construction d’une tour de 56 étages, officieusement connue sous le nom de The Shard, qui obstruerait partiellement le cône de vue de South False Creek, près de Leg-in-Boot-Square, protégé par le cône de vue de Heather Bay, qui offre une vue sur les Lions, le célèbre ensemble de formations montagneuses de Vancouver, connu par les Premières Nations sous le nom de Deux Sœurs. Pour protéger la vue, la limite est actuellement beaucoup plus basse, autour de 30 étages.

Un rapport du personnel municipal sur The Shard a cité un « non-respect important » des hauteurs maximales et des vues publiques protégées. Le promoteur est propriétaire des 830 et 850 Thurlow St. et du 1045 Haro St. et a demandé la construction de deux tours, une tour de 56 étages pour 443 unités de copropriété et un immeuble de 14 étages pour 66 unités locatives au prix du marché.

L’ancien directeur de la planification, Larry Beasley, est un ardent défenseur de la protection des cônes de vue de Vancouver, qui, craint-il, seront entièrement éliminés un jour s’ils sont érodés. M. Beasley doit donner une conférence à l’Université Simon Fraser le 6 décembre sur les cônes d’observation, une politique qu’il a contribué à élaborer en 1988.

«Je trouve que nos développeurs, dans l’ensemble, sont très responsables. Mais j’ai toujours dit : « si vous vous trouvez dans ce couloir de vue n° 1, vous saviez qu’il était là lorsque vous avez acheté la propriété », déclare M. Beasley, en réponse à la proposition d’Intracorp.

« Et numéro 2, vous avez reçu de nombreux avertissements préalables pour façonner votre bâtiment, pour concevoir en fonction de lui. Je pense toujours que cela est vrai.

« Et voici la dernière chose qui m’inquiète beaucoup – et vous pouvez entendre un peu de passion dans ma voix, j’espère – il suffit d’un seul bâtiment, après que des centaines de promoteurs aient eu la discipline de travailler avec la ville après 30 ans. . Il suffit d’un seul bâtiment (et) la vue publique dont jouissent des milliers de personnes devient une vue privée dont jouissent seulement les quelques personnes de ce côté du bâtiment qui bloquent cette vue.

« Il s’agit d’une conversion du public en privé, sans aucun bénéfice pour la ville. »

Le président d’Intracorp, Evan Allegretto, a déclaré que l’industrie du développement encourage le débat sur les cônes de vue afin de déterminer dans quelle mesure le logement est compromis pour des cônes de vue qui ne sont pas une priorité.

M. Allegretto a déclaré que le projet Shard était suspendu jusqu’à ce que le problème soit résolu. La tour a été conçue de manière à minimiser son impact sur la vue des Lions – qui avait déjà été impactée par d’autres bâtiments, a-t-il déclaré.

Il existe un deuxième plan pour construire deux tours plus courtes ; cependant, cela enlèverait beaucoup d’argent à la ville. En échange du rezonage, Intracorp offre une contribution communautaire en espèces, d’une valeur de « plusieurs dizaines de millions de dollars », dit-il.

S’ils ne peuvent pas vendre des propriétés avec vue de grande valeur, la contribution monétaire de la communauté diminuera également – ​​le public ne peut pas gagner sur deux tableaux, a déclaré M. Allegretto.

« En vérité, les riches ont une vision, mais ils paient les bénéfices de la communauté. Les villes les taxent pour financer les centres communautaires – c’est la transaction que la ville crée.

« Le revers de la médaille, c’est l’augmentation des impôts fonciers. Ne donnez pas de valeur à ces riches pour la disperser et augmenter les impôts fonciers. Je suis sûr que les gens n’aimeraient pas ça.

« Je comprends que ces opinions sont sacrées », a-t-il déclaré. « Mais l’immobilier, du point de vue de la ville, si elle n’est pas disposée à augmenter les impôts fonciers, la seule chose qu’elle peut échanger, c’est la densité dans le ciel. Le public doit donc comprendre cela lorsqu’il dit : « Les vues sont sacrées » et qu’il veut un centre communautaire. Ensuite, ils doivent payer leur juste part.

« Le développement peut le faire. Mais ils doivent abandonner, ou ils doivent payer leur juste part, et c’est ça le métier.»

M. Meiszner, membre de la majorité ABC Vancouver au conseil, a déclaré que personne ne proposait l’élimination des cônes de vue. Il ajoute que si les promoteurs peuvent aller plus haut, ils pourront alors se permettre d’ajouter des logements inférieurs au marché à leurs projets.

« Bien sûr, dans les immeubles les plus hauts, les logements situés aux étages supérieurs seront chers. Mais cela ne signifie pas que nous ne pouvons pas utiliser ces hauteurs plus élevées pour tirer davantage d’avantages publics pour les gens, qu’il s’agisse de (contributions aux équipements communautaires) pour les bibliothèques ou les centres communautaires.

« Si vous regardez The Butterfly (complexe de condominiums), par exemple, sur Nelson, il y a un tout autre bâtiment de logements sociaux en construction à côté de la tour. Nous n’y arriverions pas s’ils n’étaient pas capables de construire un bâtiment aussi haut. »

Un coup d’œil sur la péninsule bondée du centre-ville montre que la politique des cônes de vue a eu peu d’impact sur la construction de tours dans la ville. Les promoteurs et la ville ont trouvé un moyen, explique M. Beasley, et depuis 34 ans, des centaines de bâtiments ont été construits plus bas ou inclinés pour ne pas bloquer la vue. Certaines tours ont été autorisées à être plus hautes car elles se trouvaient sur des sites qui n’avaient pas d’impact sur la vue. Et les développeurs avaient la possibilité de vendre de la densité à un développeur en dehors d’un cône de vue.

M. Meiszner affirme que les restrictions n’ont fait que ralentir le processus.

« Oui, vous pouvez faire des bonus de densité et différentes choses, mais le fait est que cela aboutit à des plaques de sol extrêmement inefficaces, par exemple. Il est donc beaucoup plus facile de construire une tour carrée qu’une tour triangulaire.

Ces points de vue ne sont pas seulement un avantage public, dit M. Beasley. Un élément clé de l’équation est que des milliers de personnes vivant dans des unités résidentielles bénéficient également de vues protégées le long du couloir. Cette promesse tacite doit être honorée, dit-il.

« Je vois un moment où il n’y aura plus de vue sur les montagnes ou sur l’eau. … Je déplore la perte.

Les critiques de l’étude trouvent également peu probable l’idée selon laquelle davantage de logements de luxe conduiraient à des logements abordables. À en juger par la valeur des terrains du centre-ville et le nombre de condos appartenant à des investisseurs, une autre tour de luxe offrant les meilleures vues de la ville ne fera qu’augmenter les prix des logements, disent-ils. Et les nouveaux appartements au prix du marché ne seront pas abordables.

L’ancienne urbaniste Sandy James se demande pourquoi la ville se concentre sur la péninsule coûteuse du centre-ville pour proposer des logements locatifs alors qu’il existe des quartiers beaucoup moins chers de la ville qui pourraient facilement être densifiés.

De plus, comme certains l’ont affirmé, les cônes de visualisation n’étaient pas conçus pour les conducteurs, mais pour les piétons, au niveau du sol, dit-elle.

« Qui donne à un conseil de quatre ans le droit d’annuler 30 ans de politique ? demande Mme James. « Ce sont les vues qui rendent Vancouver vraiment spéciale. Les gens ne viennent pas ici pour voir les tours… ces vues sont précieuses et c’est ce qui nous différencie de toute autre ville.

Lors d’une récente conférence à l’Université Simon Fraser, l’ancien directeur de la planification, Ray Spaxman, a défendu les cônes de vision et a reçu une salve d’applaudissements.

Plus tard, il a écrit dans un e-mail : « La myopie actuelle de ceux qui préconisent de nuire davantage à cette vision particulièrement unique des Lions est affreux. Je suis favorable à la révision et à la mise à jour de toutes les politiques actuelles de protection des vues, mais des intérêts étroits ne devraient pas prévaloir sur une évaluation approfondie des actifs véritablement précieux.

M. Meiszner a déclaré qu’il n’y aura pas de processus officiel de participation du public, mais que les membres du public auront la chance de s’exprimer au conseil lorsque le rapport du personnel sera publié au milieu de l’année prochaine.