Bien que 4,3 pour cent ait été utilisé pour décrire le pourcentage de propriétés résidentielles appartenant à des non-résidents dans la région métropolitaine de Vancouver, il s’agit d’un chiffre très dilué et trompeur, selon le professeur Andy Yan de SFU.DARRYL DYCK/La Presse Canadienne
Les experts immobiliers de Vancouver soutiennent que l’argent étranger peut jouer un rôle dans la création de logements locatifs abordables. Ils affirment que les politiques gouvernementales visant à freiner les investissements étrangers contribuent à freiner le financement nécessaire à la construction de nouveaux logements – et les logements abordables qui pourraient faire partie de l’équation.
Mais nous devons d’abord prendre conscience de l’ampleur des capitaux étrangers, explique Andy Yan, directeur du City Program de l’Université Simon Fraser et professeur agrégé.
Bien que 4,3 pour cent ait été utilisé pour décrire le pourcentage de propriétés résidentielles appartenant à des non-résidents dans la région métropolitaine de Vancouver, il s’agit d’un chiffre très dilué et trompeur, explique le professeur Yan. Il reflète tous les types de logements construits au cours des décennies précédentes et achetés par des non-résidents à l’échelle régionale.
Pour un portrait plus précis, il a mis à jour les dernières données du Programme statistique canadien sur le logement (PSHC) par municipalité, type de propriété et période de construction, appartenant à des non-résidents. Parce que les investisseurs sont actifs sur le marché des condos neufs, il a examiné les condos construits entre 2016 et 2021, en se basant sur les données du CHSP publiées en 2023.
Dans la région métropolitaine de Vancouver, la proportion de non-résidents propriétaires de nouveaux condos s’élève à 11,7 pour cent, soit environ une personne sur dix, dit-il. C’est plus du double du chiffre habituellement cité et un reflet bien plus réaliste de la situation des capitaux étrangers, dit-il.
Dans la ville de Vancouver, 13,5 pour cent de ces condos ont été achetés par des personnes résidant à l’extérieur du pays, titulaires ou non d’un passeport canadien.
Dans la ville de Richmond, c’est 16,2 pour cent; à Burnaby, c’est 12,7 pour cent.
« Plus d’une personne sur dix qui achète un condo nouvellement construit ne vit pas au Canada », déclare le professeur Yan, frustré par les données trompeuses sur un sujet aussi important en matière de politique du logement.
« Ce n’est pas que tous les achats étrangers soient mauvais, mais ils peuvent et doivent être dirigés. Il ne doit pas s’agir d’une mêlée générale susceptible de provoquer des déplacements, mais doit refléter les priorités des résidents à temps plein en matière de logement. C’est important dans une région où les revenus locaux ont toujours été médiocres et l’économie pauvre en capitaux », dit-il.
« Nous devrions apprendre d’autres pays comme l’Australie et Singapour cette idée selon laquelle il vaut mieux diriger les capitaux étrangers plutôt que de simplement les ignorer. Une grande partie de la conversation a porté sur la manière de le mesurer. Et nous savons que les achats et les capitaux étrangers sont là, alors que faire à ce sujet ? Certaines personnes veulent l’interdire, et c’est une réponse. L’autre est de le diriger. Vous pourriez par exemple l’orienter vers une obligation d’investissement immobilier pour financer des projets de logements abordables, au lieu d’alimenter un marché immobilier spéculatif.
« Ce que je veux dire, c’est que la question des capitaux étrangers est une discussion que nous devons avoir au lieu de nier leur existence. »
Environ la moitié de tous les nouveaux condos à Vancouver appartiennent à des investisseurs. Pour le promoteur privé, l’investisseur étranger peut jouer un rôle clé dans la fourniture de logements inclusifs, terme politique désignant la fourniture d’une partie des logements inférieurs au marché en échange d’une plus grande densité. Metro Vancouver a récemment publié un rapport montrant que les politiques en faveur du logement inclusif ont connu un certain succès, ce qui a donné lieu à 9 200 logements inférieurs au marché, achevés ou approuvés, destinés à des revenus modérés. Ce nombre est une estimation, car les projets peuvent être annulés et modifiés. Le pourcentage du bâtiment désigné comme inclusif et les incitatifs accordés au promoteur pour construire les unités dépendent de la municipalité. Selon le rapport, les marchés aux prix plus élevés peuvent soutenir un logement inclusif de 10 ou 20 pour cent, mais les marchés aux prix plus bas auraient du mal à y parvenir. La politique dépend des ventes de condos au taux du marché.
« Le développement continuera à se produire dans le cadre du logement inclusif si les revenus des unités au prix du marché sont suffisamment élevés pour couvrir la valeur perdue liée à l’inclusion d’unités de logement abordables dans le projet », indique le rapport. « Parce que le succès d’une politique de logement inclusif dépend de l’évolution des taux du marché, ces politiques ne fonctionnent que lorsque de nouveaux développements ont lieu. »
La province examine actuellement l’idée de rendre le logement inclusif obligatoire plutôt que volontaire. Bien que louable, le professeur Yan soutient que la définition d’abordable ne se traduit pas nécessairement par abordable pour beaucoup de gens.
Par exemple, la définition actuelle de la Société canadienne d’hypothèques et de logement utilisée par la ville de Vancouver est de 20 pour cent inférieure au loyer moyen de la ville.
« Cela peut signifier quelque chose pour les ménages à revenus élevés, mais dans l’est de la ville, où les loyers sont plus bas, cela peut en réalité signifier une augmentation des loyers et un déplacement des locataires, car c’est une moyenne à l’échelle de la ville », explique le professeur Yan.
De plus, le développement privé dépend des cycles du marché et les logements ne se construisent qu’en période de reprise. Pour construire un projet de grande hauteur, les promoteurs doivent obtenir un financement en vendant suffisamment d’unités en prévente sur une période de 12 mois. C’est là que les investisseurs et les capitaux étrangers jouent un rôle clé, explique Tony Letvinchuk, directeur général de Macdonald Commercial Real Estate. M. Letvinchuk affirme que ces logements inclusifs auraient été construits à « l’apogée » du développement, lorsque les chiffres avaient du sens. Il soutient que les capitaux étrangers contribuent à fournir le financement nécessaire à la construction de tours de copropriétés dans toute la région. Ces tours sont le plus souvent à l’origine de logements inférieurs au marché, car si les conditions du marché sont favorables, le promoteur peut les faire fonctionner. C’est là qu’interviennent les investisseurs étrangers.
Il y a plusieurs années, en réponse à la surchauffe du marché et aux achats étrangers, la province a instauré la taxe sur les acheteurs étrangers, comme on l’appelait. Il y a deux ans, le gouvernement fédéral a introduit une interdiction des acheteurs étrangers et l’a récemment prolongée.
« Les niveaux de gouvernement et la banque centrale tentent de faire ce qu’il faut pour répondre aux problèmes auxquels le public est confronté et pour assurer la stabilité financière du pays, mais en même temps, certaines de ces politiques vont à l’encontre des objectifs déclarés en matière d’offre de logements. » dit M. Letvinchuk.
«Nous avons connu cette forte hausse en 2017, 2018 et 2019 et les préventes étaient très fortes et l’essentiel de celles-ci provenait souvent de ce qui pourrait être décrit comme des capitaux étrangers pour une maison sur notre marché, et ces préventes ont en fait contribué dans une assez large mesure à obtenir projets sur le terrain.
Cela a rendu le résultat réalisable, dit-il, ce qui a permis une combinaison d’options de logement, comme la politique de logement inclusif de la ville de Vancouver qui comprend 20 pour cent d’unités inférieures au prix du marché.
« Maintenant, cela ressemble à de brillantes affaires, car ce n’est pas possible aujourd’hui, compte tenu de l’environnement actuel des taux d’intérêt et du coût de construction », dit-il. « Nous ne voulons pas être négatifs, mais c’était l’apogée, au cours de la dernière décennie, de la construction de logements alors que le financement était au plus bas et les prix de la construction, à 30 et 40 pour cent de ce qu’ils sont aujourd’hui. »
Un autre fait des logements construits par le secteur privé est qu’ils répondent aux demandes des investisseurs, qui ne correspondent peut-être pas au même type de logement dont ont besoin les travailleurs locaux avec des familles et des revenus faibles. Le promoteur et consultant immobilier Michael Geller a plaidé en faveur d’une politique mandatée par le gouvernement en faveur de logements plus grands et adaptés aux familles.
Mark Goodman et Ian Brackett, courtiers chez Goodman Commercial, de Vancouver, affirment que les investisseurs sont attirés par les tours en béton et les logements « rudimentaires » qui peuvent exiger des loyers élevés. La construction des tours en béton prend des années et les investisseurs peuvent se permettre d’attendre car au moment de l’achèvement, la valeur de l’unité aura probablement augmenté.
« Si vous êtes quelqu’un qui a réellement besoin de vivre dans un logement, peu de gens peuvent planifier dans cinq ans, alors qu’un investisseur peut être plus patient, verser un dépôt, attendre, obtenir le logement, et ensuite, avec un peu de chance, le prix aura baissé. à ce moment-là », déclare M. Brackett.
« Ces préventes sont le lubrifiant pour le développeur », ajoute M. Goodman. « Ils financent les projets, et parce que vous n’avez pas cela, cela se traduit par moins de logements, ce qui se traduit par moins d’unités qui s’ajoutent au pool locatif plus des éléments de location abordables, et on pourrait penser que l’effet net est négatif pour le pays. »