Mike Moreau devant une maison qu’il vient de vendre sur le marché immobilier en pleine effervescence à Calgary, le 25 mars.Todd Korol/Le Globe and Mail
Après une décennie lamentable, les propriétaires de Calgary profitent enfin d’un moment de détente.
« Les propriétaires de Calgary attendent depuis longtemps une victoire en ce qui concerne la valeur nette de leur maison », déclare Jared Chamberlain, fondateur et copropriétaire de Chamberlain Real Estate Group, une maison de courtage de Calgary. « Depuis trop longtemps, nous discutons à maintes reprises du fait que les maisons de nos clients ne valent pas ce qu’ils ont payé et qu’ils doivent les vendre à perte. »
En 2011, le Grand Vancouver a été la première région métropolitaine du Canada à dépasser un prix de référence composite de 600 000 $, qui inclut tous les types de propriétés. Cinq ans plus tard, la région du Grand Toronto suivrait, selon les données de l’ACI. Calgary devrait rattraper son retard en 2024, alors que le prix de référence composite de la ville se rapproche de la barre des 600 000 $.
À Calgary, cette croissance des prix est largement alimentée par la demande de propriétés dans le segment des maisons individuelles et des jumelés, alors que les acheteurs continuent de profiter de l’abordabilité relative de la ville – et d’en avoir plus pour leur argent. Depuis 2020, le prix de référence des maisons individuelles à Calgary a augmenté de 44 %, une aubaine bien méritée après une décennie de modeste appréciation, pour atteindre un sommet historique de 654 300 $ en février.
Pour capitaliser sur ces hausses de prix, Mike Moreau a décidé d’inscrire l’un de ses immeubles de placement, une maison jumelée ou semi-duplex, à Ogden, un quartier ouvrier du sud-est de Calgary.
Lorsqu’il a acquis la maison de 1 800 pieds carrés en 2021 pour 256 000 $, l’intention de M. Moreau était de rénover et de conserver la propriété indéfiniment. Mais alors que les taux d’intérêt ont décollé un an plus tard et que la maison a continué de s’apprécier, il a réalisé que vendre la construction de 1973 pour extraire la valeur nette accumulée jusqu’à présent était la meilleure alternative.
« Notre taux d’intérêt était plus élevé après l’avoir refinancé ; nous ne gagnions qu’environ 100 $ par mois », raconte M. Moreau, soulignant qu’il avait investi plus de 11 000 $ en rénovations. « Notre stratégie d’investissement initiale consistait à l’acheter en difficulté, à lui donner un coup de pouce, à légaliser (la suite), à la refinancer, à la conserver et à la laisser couler de l’argent, puis à l’évaluer année après année. »
Cotée la première semaine de mars à 499 000 $, la propriété Ogden a reçu une offre ferme dès le premier jour et s’est vendue 517 000 $ trois jours plus tard. «On ne s’attendait pas à cela», dit M. Moreau. « Pour nous, l’appréciation est la cerise sur le gâteau. »
La croissance des prix n’est pas seulement bénéfique pour les investisseurs qui cherchent à encaisser, les Calgariens qui réduisent leurs effectifs ou progressent, récoltent également les avantages d’un marché en effervescence – en particulier ceux qui possèdent des maisons individuelles dans les zones à forte demande du centre-ville de Calgary.
À mesure que les propriétés s’apprécient dans tous les segments, les propriétaires peuvent se tourner vers un type de produit qui répond mieux à leurs besoins et à leur style de vie, explique Terrin Daemen, un agent immobilier de Calgary. « Pour les personnes qui souhaitent agrandir leur maison, passer d’une maison de départ à une maison plus grande, leur maison vaut maintenant entre 550 000 $ et 600 000 $, ce qui leur permet d’acheter quelque chose un peu plus facilement dans cette tranche de prix plus élevée, car ils vont pour vendre le leur avec un bon profit.
Cependant, ceux qui cherchent à quitter le marché ou à réduire leurs effectifs ont un avantage sur les vendeurs de promotion. « Si les propriétaires cherchent à agrandir leur maison, je dirais qu’ils devraient d’abord trouver la maison qu’ils veulent, car leur maison va se vendre très rapidement. » Mme Daemen conseille. « Les vendeurs ont définitivement le dessus en ce moment. »
Malgré la possibilité naissante pour les propriétaires de réaliser un profit sur leur propriété, quel que soit son type, le stock de revente de maisons individuelles et jumelées diminue, à mesure que les investisseurs accaparent de plus en plus ce segment du marché.
En février, le CREB a signalé un inventaire de 1 275 inscriptions actives de maisons individuelles et jumelées sur le marché de la revente de Calgary, soit une baisse de 36 % par rapport à février 2022, lorsque les ventes dans le segment des maisons individuelles ont grimpé en flèche.
L’une des raisons pour lesquelles l’offre peine à rattraper son retard est la demande des investisseurs. Dans un rapport publié en mars, la Banque du Canada estime que la proportion de logements retournés en 12 mois a atteint 6,54 pour cent à Calgary, la plus grande au pays.
Parce qu’il est presque impossible de trouver des propriétés individuelles à moins de 700 000 $ sur les marchés de Toronto et de Vancouver, les investisseurs se sont tournés vers la plus grande ville de l’Alberta à la recherche d’opportunités de liquidités.
« Au cours des dernières années, l’intérêt des investisseurs a vraiment commencé à s’intéresser au marché des maisons individuelles », explique Natasha Phipps, agent immobilier et spécialiste en investissement de Calgary, soulignant que dans un marché favorable aux vendeurs, acheter une propriété en difficulté pour la rénover et la vendre à court terme Le terme est une proposition attrayante. « À mesure que les prix augmentent, vous verrez de plus en plus de palmes, car il y a beaucoup de demande du côté des produits détachés. »
Mais tous les investisseurs de Calgary ne renouvellent pas leurs propriétés. Un facteur important de la demande dans le segment des maisons individuelles est que certaines de ces maisons sont prêtes à être réaménagées.
« La Ville de Calgary est tout à fait d’accord avec la densité croissante, en particulier dans le centre-ville », explique Mme Phipps. « À Killarney et Shaganappi, on voit beaucoup de maisons démolies et quatre à huit logements construits. … Et nous allons voir encore plus cela à mesure que la ville autorise ce type de développement.
Même si l’afflux d’investisseurs semble aujourd’hui miner l’inventaire des logements existants à Calgary, ce problème n’est que temporaire. À terme, le réaménagement devrait renforcer l’offre de logements de la ville, dit Mme Phipps.
« Historiquement, Calgary n’est constituée que de maisons unifamiliales à perte de vue, ce qui crée un problème. Permettre plus de densité – et pas seulement dans les centres-villes, mais même dans les communautés suburbaines – contribuera absolument à créer plus d’options.
La Ville de Calgary estime qu’à long terme, le rezonage entraînera la construction d’environ 1 500 logements nets supplémentaires par an.