Des données immobilières récentes ont placé Montréal en pole position pour le marché printanier le plus impressionnant au pays, et les données sous-jacentes suggèrent que le marché favorable aux vendeurs pourrait persister pendant un certain temps.
«À Montréal, 2023 a été terriblement mauvaise», a déclaré Marc Lefrançois, courtier chez Royal LePage Tendance à Montréal. « Le marché des mises à niveau était mort ; les gens qui voulaient vendre une maison plus petite et acheter une maison plus grande se sont retirés. Maintenant, ils reviennent.
Selon les données de mars de l’Association canadienne de l’immeuble, seules six régions du pays ont effectué des transactions immobilières résidentielles de plus d’un milliard de dollars en mars : Toronto, Vancouver et la vallée du Fraser ont vu d’une année à l’autre une baisse du volume et des ventes en dollars ; par contre, Calgary, Edmonton et Montréal ont bondi dans ces catégories.
Le volume des ventes dans la région de Montréal a augmenté de 14 pour cent d’une année à l’autre en mars (passant de 3 930 à 4 488 transactions) et le volume en dollars a atteint 2,6 milliards de dollars, en hausse de 23 pour cent par rapport à 2023. Le prix de vente moyen a également augmenté de 6,4 pour cent, passant de 586 133 $ à 4 488 transactions. 623 820 $.
En revanche, Toronto a vu ses ventes chuter de 4,9 pour cent d’une année sur l’autre et son volume en dollars de 3,8 pour cent, même si les chiffres sous-jacents montrent près de 2 000 ventes de plus que l’an dernier, soit une valeur de près de 5 milliards de dollars de plus en volume (et un chiffre d’affaires moyen prix de 1 121 615 $.)
Le seul marché avec plus de 1 000 ventes à faire mieux est Edmonton, où les transactions ont bondi de 34 pour cent pour dépasser 1,1 milliard de dollars en volume. Néanmoins, compte tenu de la taille de Montréal (plus de deux fois celle d’Edmonton) et des prix médians (37 pour cent plus élevés), le volume de l’activité économique est plus important.
Ce qui se passe a des causes connues : la combinaison, ces dernières années, d’une immigration et d’une croissance démographique plus rapides et de l’inaction en matière d’augmentation de l’offre de logements pour répondre à la demande.
« Tant que nous ne construisons pas de logements, il y aura une pression fondamentale constante sur le marché. … Cela va toujours exercer une pression à la hausse sur les prix », a déclaré M. Lefrançois. « Ce que nous constatons actuellement chez les clients, c’est la confiance dans le marché – et la certitude que les taux vont baisser. »
Le 10 avril, la Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 5 pour cent pour la sixième fois consécutive. Le gouverneur Tiff Macklem a déclaré qu’une réduction des taux lors de la prochaine réunion politique en juin était « dans le domaine du possible ».
M. Lefrançois a déclaré que certains acheteurs « hâtifs » parient sur une baisse prochaine des taux hypothécaires et sont prêts à enchérir sur les bonnes affaires disponibles, même parmi les maisons les plus chères de la région. « Les transactions supérieures à 1 million de dollars pour les deux premiers mois de l’année ont augmenté de 70 pour cent », a-t-il déclaré.
Charlies Brant, analyste de marché pour l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, souligne que sa province a été moins touchée que d’autres par des taux plus élevés.
«Le marché n’est pas aussi sensible aux hausses d’intérêts», a déclaré M. Brant. « Le niveau de prix des propriétés est nettement inférieur à celui des autres provinces et le fardeau hypothécaire est plus faible au Québec, donc les gens sont moins endettés que dans les autres provinces.
Ajoutez à cela une augmentation des salaires et une augmentation du nombre de nouveaux arrivants dans la province et vous obtenez une demande plus élevée que ce que le marché reflétait jusqu’au premier trimestre de 2024.
Néanmoins, le premier trimestre a dépassé les attentes de M. Brant, ce qui en fait le premier trimestre depuis 2021 à enregistrer une augmentation des ventes à deux chiffres. La position d’être l’un des grands marchés les plus dynamiques est une nouveauté pour Montréal, et la tendance se répète dans les petits marchés de la province, la ville de Québec affichant également une très forte croissance des transactions et des prix.
«Traditionnellement, le marché québécois est plus stable que les autres marchés», a-t-il déclaré, même si au cours des dix dernières années, il a observé des niveaux croissants de demande immobilière, ce qui a entraîné jusqu’à présent une hausse des prix à Montréal et une augmentation de 16 pour cent des ventes. des maisons individuelles (13 832 jusqu’à présent en 2024) et des appartements en copropriété (5 661 en 2024).
Mais si davantage d’acheteurs attendent des taux plus bas sur le marché, une hausse printanière n’est peut-être pas ce que la Banque du Canada souhaite voir.
« Si les acheteurs commencent à revenir sur le marché et à faire monter les prix, cela exercera une pression à la hausse sur l’inflation via des coûts de logement plus élevés, mais aussi via une activité économique plus forte et une offre moins excédentaire », a déclaré Farah Omran, économiste principale à la Banque Scotia. « Les ventes de logements ont des effets d’entraînement sur d’autres pans de l’économie, de sorte qu’une légère augmentation des ventes augmente non seulement la composante d’investissement résidentiel du PIB, mais également les dépenses liées au logement comme les meubles. Une croissance économique accrue et une offre moins excédentaire posent également un risque à la hausse pour l’inflation et donc pour les perspectives de taux.
Le PDG de Royal LePage, Phil Soper, a déclaré que son entreprise prévoyait que le Québec figurerait parmi les événements de 2024, bien qu’il note que ce soit une bonne nouvelle ou non dépend de votre point de vue.
« Je peux vous dire qu’au cours des deux premières semaines d’avril, nous avons vu cette tendance se poursuivre : les prix augmentent », a déclaré M. Soper. «Toronto et Montréal font face à plus de pression du côté de la demande que Vancouver, beaucoup plus, voire plus que Calgary.»
Dans son dernier rapport de marché trimestriel, Royal LePage prévoit que les prix médians des maisons à Toronto dépasseront ceux de Vancouver au cours de l’année à venir. Selon l’Association canadienne de l’immeuble, l’écart entre les prix (de tous les types de maisons) à Vancouver et à Toronto était d’environ 200 000 $ en mars.
« Sur le plan positif, Toronto possède certains des biens immobiliers les plus précieux », a déclaré M. Soper. « Ou (vu) d’une autre manière, l’immobilier le plus inabordable. »